房屋租赁合同争议仲裁案例

发布时间:2017-6-23 13:49:25 浏览量:387次

(2006年12月27日)

    【提要】  申请人××饮食有限公司的全资股东代表申请人作为承租人与作为出租人的被申请人××商业发展有限公司于2005年2月16日签订了《房屋租赁合同》(下称合同)。在合同履行过程中,申请人认为被申请人延迟交付出租场地并且提供的场地不符合要求,构成违约。另外,被申请人对出租场地实施断水断电,严重影  响和干扰了申请人的正常业务经营。申请人遂提起仲裁,要求被申请人承担全部违约责任并赔偿申请人损失。被申请人辨称申请人的主张均不成立。仲裁庭认为,对于本案争议的商铺的交付,合同签订日即为交付日,被申请人提供的场地是符合环保要求的。至于断水断电问题,由于申请人没能提供证据,故仲裁庭依法不予采纳,裁决  驳回申请人的全部仲裁请求。  

    【关键词】适当履行原则
    中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会根据申请人××饮食有限公司与被申请人××商业发展有限公司于2005年2月16日签订的《房屋租赁合同》中的仲裁条款和申请人于2006年5月30日提交的仲裁申请书,受理了双方当事人之间关于上述合同项下的房屋租  赁纠纷争议仲裁案。
仲裁委员会根据《仲裁规则》规定成立以××为首席仲裁员,××和××为仲裁员的仲裁庭,审理本案。
    仲裁庭于2006年11月15日在深圳开庭审理本案。申请人与被申请人均委派仲裁代理人参加了庭审。庭审中,双方均就本案事实和法律问题作了口头陈述和辩论,就所提交的所有证据材料进行了质证,回答了仲裁庭的庭审调查提问,并进行了最终陈述。 
    庭审后,双方提交了最后陈述,仲裁委员会进行了转交。 
    仲裁庭于2006年12月27日做出本裁决书。 
    现将本案案情、仲裁庭意见以及裁决内容分述如下:  

一、案  情

    申请人的全资股东代表申请人作为承租人与作为出租人的被申请人于2005年2月16日签订了租赁合同。由被申请人将其合法拥有分租权利的××铺位按本合同规定出租给乙方使用。在合同履行过程中,申请人与被申请人发生争议。
    申请人认为被申请人延迟交付出租场地,并且提供的场地也不符合政府部门对经营餐饮业场地的要求,申请人认为被申请人没有履行应尽合同责任和义务,构成违约。另外认为被申请人以对出租场地实施断水断电作要挟,非但不解决问题,反而激化矛盾,严重影响和干扰了申请人正常使用出租场地及申请人的正常业务经营,对申请人造成严重损失,被申请人应负全部责任。 
    基于以上理由,申请人提出了如下仲裁请求:
    (1)裁定被申请人未依照租赁合同规定的条件向申请人提供合格出租场地,违反了租赁合同项下其应负的义务和责任,引发双方纠纷,裁定被申请人对出租场地实施人为断水断电是进一步违反租赁合同的规定,严重损害申请人的合法权益。被申请人的上述行为构成违约,应当承担违约责任。
    (2)裁定被申请人承担全部违约责任及赔偿申请人损失共计人民币1,043,640.27元。
    (3)裁定被申请人承担本案的仲裁费、律师费和调查取证费用。 
    申请人一并向仲裁庭提交了相关的证据。 
    被申请人则认为,被申请人出租给申请人的铺位为毛坯房,无需装修和建设,且属于未封闭的空间,所谓的交付也无须办理交接手续,申请人在约定的交付时间即可进场施工。申请人所谓的场地交接不过是装修单位进场施工的交接手续,并非被申请人与申请人之间的场地交付。被申请人并未逾期交付场地,不应承担申请人所主张的违约金。另外,根据《环境保护法》及《深圳经济特区服务行业环境保护管理办法》的有关规定,在商用和综合楼宇中从事餐饮类项目,要求该商用和综合楼宇应设有专用烟道,以排放餐饮类项目所产生的油烟。而被申请人出租予申请人的经营场地所在的大厦已配  备了供油烟排放的专用烟道,因此,被申请人所交付的出租场地并不违反环保部门对餐饮项目的强制性要求。被申请人也从未实施人为的断水断电行为,申请人也无任何证据证明被申请人实施了这一行为,因此,申请人主张的被申请人这一违约行为不能成立。被申请人也一并提交了相关的证据。  

二、仲裁庭意见

    (一)关于被申请人是否延迟交付出租场地仲裁庭注意到,2005年2月16日即为合同的签订生效日,而所出租的铺位为毛坯房,合同并未约定被申请人需另外进行装修和建设后方可交付,且该商铺属于未封闭的空间(但其范围可根据图纸确定),申请人应进行装修后方可进行营业。由此表明,本案争议商铺的交付应依现状进行交付,且合同签订日即为交付日,故申请人认为被申请人逾期交付场地的说法是不足以采信的。 
    (二)关于被申请人交付的场地是否符合合同约定要求问题 
    仲裁庭认为,租赁合同并未明确约定铺位应有专用烟道,而仅约定被申请人应保证所提供的出租场地已具备了消防、环保、城市规划等相关政府部门对经营餐饮业用途场地所提出的条件和强制性要求即可。根据被申请人提供的证据,争议商铺所在的××大厦已配备  了供油烟排施的专用通道,这一情况在合同附件的图纸是标明了的。也正是如此,被申请人所开办的项目都取得了环保部门的批准文件。租赁合同并未要求被申请人负有义务连接铺位与大厦专用烟道,而是约定按现状进行交付。由此而言,被申请人提供的场地是符合环保要求的,而申请人在签订合同时就已知道大厦专用烟道和商铺之间还存在较远的距离,故连接铺位与大厦专用烟道的义务在于申请人。至于为何申请人第一次提出建设项目环境影响审批申请未获通过的问题,由于申请人未提出证据表明其提出申请时所提交的申请文件是什么,无法证明其未获环境影响审批的原因在于大厦本身未配备供油烟排放的专用通道,故申请人提出的其第一次未通过环境影响审批的原因在于被申请人,申请人延期开业的责任在于被申请人的说法也是不成立的。 
    关于断水断电是否属实问题,由于申请人所提供的证据为其内部员工所出具,证人本身与申请人具有利益关系,不能确保其所提供的证据具备客观性和独立性,故仲裁庭依法不予采纳。 
最后,由于申请人无法证明被申请人未依照租赁合同规定条件向申请人提供合格出租场地,违反了租赁合同项下其应负的义务和责任,也未能证明被申请人对出租场地实施人为断水断电,从而损害了申请人的合法权益,故申请人认为被申请人构成违约,要求被申请人应当承担违约责任,赔偿申请人损失及承担本案的仲裁费、律师费和调查取证费用的请求依法均应予以驳回。  

三、裁  决

    基于上述分析,仲裁庭作出裁决内容如下: 
    (1)驳回申请人的全部仲裁请求。 
    (2)本案仲裁费全部由申请人承担。 
    本裁决为终局裁决,自裁决作出之日起发生法律效力。

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