租赁期内,承租人装修房屋,该如何处理?

发布时间:2017-6-23   浏览量:111次
    对于装修装饰物归属的处理,一直是房屋租赁纠纷案件中的疑难问题,由于对房屋的装修装饰一般是将动产附着于不动产,因此解决此类问题的基础是民法上的添附制度。按照民法的添附理论,动产与不动产之间如非经毁损或改变性质不能分离者,称为附合,即动产成为不动产的重要成分,由于不动产所有权取得动产的所有权;如未附合,则动产的所有权不发生变化,仍属于承租人。最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第87条规定的基本原则是:经财产所有人同意的添附,在没有约定或协商不成的情况下,可责令拆除或者折价归所有权人。在以往的司法实践中,一般均根据上述原则对合同无效或终止后的装修装饰物进行处理。未经出租人同意的装修装饰改变了租赁物的装态,是对房屋所有权人权益的侵害,应当属于侵权行为,由承租人承担相应的恢复原状及赔偿损失的责任。就北过出租人同意的装修装饰而言,首先对于未形成附合的装修装饰部分,一般由承租人拆除或折价归出租人所有。其次,对于已经形成附合同的装修装饰部分,则根据当事人对于导致合同无效或解除的过错程度,由一方承担或双方承分担。
    《最高人民法院关于房屋租赁的司法解释》在审判实践的基础上,针对合同无效、合同解除和合同履行期间届满三种情形作了分别规定,基中就尚未形成附合的装饰装修,均采取了拆除或折价的处理方式,重点是对已形成附合的装修装饰物归属的处理:第一,合同无效的,根据当事人的自愿,如出租人愿意利用,则拆价归出租人所有;如出租人不愿继续利用的,则就装饰装修物的现值损失由双方按导致合同无效的过错分担。第二,合同解除的,就装修装饰的残值损失,区分单方违约,双方违约以及不可归责于双方三种情况,由违约方负担装修损失或由双方按公平原则分担,但在承租人违约导致合同解除的情况下,如出租人同意继续利用的,则由出租人在利用价值内予以适当补偿。第三,合同履行期届满,根据《合同法》第235条关于“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的装态”的规定,不再由出租人对装修装饰的费用对承租人进行补偿。同时司法解释也允许当事人对租赁期满后装修装饰物的归另行约定。
     律师提醒:司法解释中区分了装修装饰物的现值损失和残值损失,而在以往的审判实践中,对于装修损失的评估,一般仅采取计算现值的办法来计算损失,因此有必要对这两种损失计算办法进行正确理解。
全国免费咨询电话:13303196666速刷云商城 Power by DedeCms
Copyright 2017 CIVIL COMMERCIAL LAWYERS All Rights Reserved.