李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
房屋租赁期内,房屋拆迁补偿款承租人有权获得相关补偿利益吗?

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京0112民初21633号

      原告:陈某                委托诉讼代理人:孙建君,北京市盈科律师事务所律师。


      被告:张某                 委托诉讼代理人:戴某,北京市律师事务所律师。

      原告陈某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人孙建君,被告张某的委托诉讼代理人戴某,到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

        原告陈某向本院提出诉讼请求:1、判令被告按照《补偿款给付协议》约定给付原告停产停业损失补助费269.96万元,搬迁补助费18.8718万元,移机费0.12万元,房屋提前搬迁奖励费188.718万元,共计477.6698万元;2、判令被告按照银行同期贷款利率给付原告上述补偿款自应给付之日起至原告收到上述款项之日止逾期产生的利息;3、判令被告返还原告厂房租金5.8333万元;4、判令被告支付原告财产保全费0.5万元;5、诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年6月22日,原告与被告签订《补偿款给付协议》,约定被告在签订相关拆迁安置补偿协议之前,详细告知原告政府对停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿情况,并于被告受到补偿款项后10日之内将包括但不限于上述补偿款项一次性打入乙方账户。2019年3月20日,被告约见原告,告知原告相关补偿款项已经到位,但未告知上述应属于原告的补偿款补偿以及给付情况,并拒绝全额给付上述款项,综上所述,因被告的违约行为,严重损害了原告的合法权益,为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求法院查清事实,判如所请。

        被告张某辩称:被告认为原告与被告之间应该构成房屋租赁合同纠纷,应当依照房屋租赁协议相关内容进行履行,而原告提出的补偿款给付协议是双方对补偿款约定的方式和给付方式的约定,并没有对补偿款实际内容进行约定,双方签订的厂房租赁合同中有明确的约定,在合同第9.4条,所以在本案中,有两个法律关系,拆迁人对房屋所有人的拆迁补偿关系,房屋所有人与承租人之间的租赁关系,本案解决的是租赁关系,应依据厂房租赁协议作为主要依据,原告要求将全部补偿款支付给原告于法无据,房屋征收停产停业有2个依据,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条明确规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”主要考虑的因素应是被征收之前的效益,除所有人外,还应该考虑承租人的损失,北京市制定了具体的细则,即《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》,该暂行办法第9条规定“生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿”,这条前半句说明约定进行补偿,本案中双方签订了协议,双方应遵照执行,没有约定的情况下,应按暂行办法第5条规定的标准进行补偿,该条规定有相应的计算方式,这是对承租人停产停业的公式,这也是执行的主要依据。被告在拆迁过程中并没有只提交了原告的营业执照,还提交了被告本人作为股东、法定代表人的北京通运来门窗的营业执照,该公司也在范围内经营,也是停产停业主要补偿之一。最后,被告想强调,在拆迁过程中,营业执照的提交只是证明该场地是用来生产经营的,不是作为停产停业补偿的依据,停产停业的补偿有明确的补偿标准,同时,该补偿款是明确给房屋所有人的,补偿标准、方式、数额与承租人无关,在本案中,被告及房屋所有人因拆迁受到巨大损失,一方面是承租当地村委会的土地付出的租金的损失,另一方面是房屋出租可预见的租金损失,租金数额巨大,拆迁人在拆迁过程中是对被告的租金损失予以考虑之后才给了如此高昂的补偿,如果仅依据原告的实际经营损失进行评估,数额将非常少。原告要求提前搬家奖励费给原告于法无据,该部分补偿是明确给予权利人提前搬家的补偿,与原告无关,双方就停产停业数额一直有争议,无法达成具体的一致,被告无法向原告支付相关的款项,相关的违约利息赔偿没有任何依据。同时,在变更请求诉求第三项,该租金的依据也应该是双方的厂房租赁合同而不是补偿款协议,这也说明双方的依据是租赁合同不是补偿款协议,该部分租金请原告详细说明支付的数额和退还的理由。关于财产保全费,保全费因为被告并没有恶意的不支付相关补偿款,而是因为金额没有谈妥,原告无理的要求过高的赔偿金也对被告进行了高额的财产保全都是不合理的行为,保全费理应由原告自行承担。

        本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

         根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2010年11月29日,张某(出租方)与陈某(承租方)签订《厂房租赁合同》(以下简称“租赁合同”),约定张某将位于通州区土桥村东京津公路北侧原牛场院内的场地及地上建筑物(包括厂房、附属设施等)(以下简称“涉案场地”)租赁给陈某,租赁场地约为3843.85平方米,占地面积为3843.85平方米,建筑面积为3000平方米;本租赁物采取包租的方式,由承租方自行管理;租赁期限为15年,从2011年1月1日起至2025年12月30日止;租金2011年1月1日至2011年12月30日年租金25万元,2012年1月1日至2015年12月30日年租金27万元,2016年1月1日至2020年12月30日年租金27.8万元,2021年1月1日至2025年12月30日租金28.6万元。租赁合同第9.4条约定“除因不可抗力的原因导致出租方无法履行合同外,如因出租方的原因导致承租方不能依本合同约定的租赁目的使用租赁物的,需赔偿承租方因投入本厂房所产生的全部费用以及不少于本合同1年的租金作为对承租方的经济补偿款。”双方还对其他权利义务进行了约定。2011年3月15日,张某与陈某签订《<厂房租赁合同>的补充协议》,约定变更租金条款,将原合同第4.1条第四行“租金2021年1月1日至2025年12月30日租金28.6万元”变更为“2021年1月1日至2025年12月30日年租金28.6万元”,同时增加条款,约定“经双方协商同意,由出租方在原有的地块增建厂房一座和生活用房一座,合计面积800平米,出租给承租方,租金按每年10万元,起租期按出租方建筑建设完毕,交承租方验收合格开始,租期和原协议相同”。双方签订租赁合同后,张某将涉案场地交付给陈某用于经营,陈某按照约定向张某支付租金。在合同履行过程中,因涉案场地可能涉及到拆迁,双方口头约定自2018年1月1日起,租金按每四个月10万元支付,双方均认可陈某租金已支付至2018年8月31日。陈某于2018年6月23日撤出涉案场地,并将钥匙交付张某。在承租期间内,陈某未在涉案场地上新建地上物,双方均认可涉案场地所有地上物均为张某所建。

          2018年3月2日,北京市通州区东方厂周边棚户区改造项目正式启动,涉案场地在项目范围内。2018年6月22日,张某(甲方)与陈某(乙方)签订《补偿款给付协议》,约定:“根据《东方厂周边棚改项目集体土地上非住宅房屋及地上附着物搬迁补偿方案》、《厂房租赁合同》、《<厂房租赁合同>的补充协议》及相关国家法律法规,双方经友好协商一致制定如下补偿款给付协议,以供双方遵守。一、补偿认定。因政府实施东方厂周边棚改项目,乙方向甲方承租的位于通州区土桥村东京津公路北侧原牛场院内的场地及地上建筑物在本次搬迁安置的范围内,乙方租赁厂房及生活用房建筑面积共3800平方米,在租赁的建筑内实际生产经营至今。甲方签订相关拆迁安置补偿协议之前,应秉持不损害乙方利益的原则,将涉及乙方利益的停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿情况详细告知乙方,必要时提供相关协议文书的复印件或图片,听取征询乙方的意见和建议,并取得乙方认可;签订相关拆迁安置补偿协议后,甲方应在3天内,将相关协议文书通过复印或图片等形式详尽通报乙方。二、对甲方付款的规定。甲方收到补偿款后,应在10天内将属于乙方的相应款项,包括但不限于停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿以银行汇款方式一次性打入乙方的账户,建设银行户名:陈杰聪,建行卡号:×××,开户行:北京市通州杨庄路支行。超过付款时间,甲方承担违约责任。三、其他规定,双方应信守本协议,如果发生纠纷,当事人应及时友好协商解决,协商不成的,双方同意向合同签约所在地北京通州的法院提起诉讼”。

        2018年10月29日,张某(被搬迁人、乙方)与北京城市副中心投资建设集团有限公司签订《非住宅房屋、青苗及地上附着物搬迁补偿协议》(档案编号:1-东非(企)土01-007)(以下简称“补偿协议”),约定主要内容如下:“第一条,被搬迁房屋及经营面积。甲方因通州区东方厂周边棚改项目(以下简称“本项目”)建设,需要搬迁本项目范围内张家湾镇土桥村的乙方房屋及地上附着物。依据六方工作小组的认定结果:乙方非住宅占地面积为4079.41平方米;2013年3月28日(含本日)前因历史原因形成,存在翻建、改扩建情况的房屋建筑面积为3774.36平方米;经认定房屋经营面积为3374.5平方米。第二条,搬迁货币补偿明细。1、被搬迁房屋各项补偿补助费。2013年3月28日(含本日)前因历史原因形成,存在翻建、改扩建情况的被搬迁房屋重置成新价、附属物、设备及房屋装修补偿价经北京潞通房地产土地评估有限公司评估确定,被搬迁房屋重置成新价为3514794元,附属物、设备及房屋装修补偿价为417978元(详见估价结果报告);2、搬迁各项补偿补助费,(1)移机费:1200元,(2)停产停业损失补助费:2699600元,(4)搬迁补助费:188718元;以上(1)至(4)项合计2889518元;3、本条款上述各项补偿款共计6822290元。第四条,提前搬迁奖励费。乙方在规定的奖励期限内第1天完成签约并按照本协议约定搬迁并交予甲方拆除的,则甲方应根据认定面积给予乙方提前搬迁奖励费,乙方未在规定的奖励期限内完成签约并按照本协议约定搬迁并交予甲方的,则甲方有权不予支付该项费用。1、房屋提前搬迁奖励费1887180元,本条上述各项提前搬迁奖励费共计1887180元。第五条,合同总金额。上述第二条、第三条、第四条非住宅搬迁补偿补助及奖励费总金额共计8709470元。”双方还对其他权利义务进行了约定。张某已于2019年1月4日收到上述全部拆迁款项。

        庭审中,陈某向法庭提交以其为负责人的“北京菁华昱创节能设备有限公司第二分公司”的营业执照,证明其在涉案场地设立公司经营,该公司登记的营业场所为北京市通州区张家湾镇土桥村委会北800米;张某认可该营业执照的真实性。张某同时也提交以其为法定代表人的“北京通运来门窗有限公司”的营业执照复印件,证明其亦在涉案场地经营,而该营业执照载明的住所为北京市通州区张家湾镇土桥村东。法庭询问张某提交的营业执照上载明的住所地址与涉案场地是否为同一地址,张某称系同一地址,而陈某认为该地址与其提交的营业执照上登记的营业场所地址不一致,不予认可,并称张某系将所有场地整体包租给陈某,张某并未在营业场地上实际经营。法庭进一步询问张某在涉案场地具体经营的位置,其称很多地方都是双方共用的场地,但未能指出具体位置,仅以拆迁时测绘报告载明的建筑面积与《厂房租赁合同》约定的出租面积存在差距为由佐证其主张。

      本院认为,民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。根据庭审查明的事实,张某与陈某签订租赁合同,将涉案场地包租给陈某,陈某自2010年起即在涉案场地上经营至2018年,因涉及到拆迁,陈某已于2018年6月23日撤离涉案场地并将钥匙交付张某,但其已将租金支付至2018年8月31日,对于2019年6月24日至2018年8月31日的租金,张某应当返还陈某,因双方在合同履行过程中约定自2018年1月1日后租金按照每四个月10万元支付,故张某应返还租金的数额应以该标准计算为55833元。因涉案场地涉及拆迁,双方针对拆迁补偿分配签订的《补偿款给付协议》属于独立于厂房租赁合同的约定,系双方真实意思表示,且未违反法律强制性规定,应为有效。但《补偿款给付协议》中约定张某向陈某支付“属于乙方(陈某)的相应款项,包括但不限于停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿”,该约定属于约定不明,理由如下:第一,拆迁方案中并未明确拆迁标的上存在多个利益主体时停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费、提前搬迁奖励等补偿项目所针对的具体主体及不同主体所占的比例;第二,张某与搬迁人签订的拆迁补偿协议中以涉案场地作为拆迁标的进行补偿,在计算各补偿项目时并未对涉案场地上涉及的不同主体进行利益区分;第三,无论从拆迁方案或是补偿协议的约定,均不能体现陈某所主张的停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费及提前搬迁奖励费四项补偿均为全部补偿给陈某的款项,从拆迁方案或补偿协议中也无法得出应属于陈某的补偿款的具体数额,而双方在签订《补偿款给付协议》时又未对具体数额进行约定,故《补偿款给付协议》中“属于乙方(陈某)的相应款项,包括但不限于停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿”的约定属于在给付数额上约定不明。在双方约定不明的情况下,由法院根据款项的性质及案件的具体情况予以确定张某应向陈某支付的补偿数额。陈某主张的补偿项目为:停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费及房屋提前搬迁奖励费,因上述四项补偿项目均为涉及陈某利益的款项,属于《补偿款给付协议》中约定的“属于乙方(陈某)的相应款项”的范围,本院对陈某主张该四项补偿项目不持异议。各补偿项目下属于陈某的补偿款数额具体分析如下:(1)停产停业损失补助费,陈某在涉案场地办理营业执照并实际经营,拆迁必然导致其存在停产停业损失,而张某将涉案场地出租并收取租金,涉案场地的房屋性质系以租赁为主要用途,拆迁也将导致张某作为出租方存在租金利益的损失,故停产停业损失补助费应当在张某和陈某之间进行分配,考虑到涉案场地剩余租赁期限,停产停业损失补助费2699600元中的30%为张某应取得停产停业损失补助费,剩余70%的款项即1889720元为陈某应获得的补偿款项;(2)搬迁补助费,该项费用系对因搬迁产生费用的补偿,因陈某承租涉案场地并实际经营,其作为实际搬迁的主体应当获得搬迁补助费,故搬迁补助费188718元应全部归陈某所有;(3)移机费,因陈某在涉案场地实际经营并实际搬离场地,移机费1200元应全部归其所有;(4)房屋提前搬迁奖励费,根据拆迁方案,奖励期限内完成签约并按照协议履行约定的,按房屋认定面积给予最高500元/平方米的提前搬迁奖励费,张某于2018年10月29日签订补偿协议,陈某于2018年6月23日搬离涉案场地,涉案场地拆迁时存在房屋提前搬迁奖励费与张某在奖励期限内签订补偿协议具有直接的关系,但另一方面,陈某在签约前撤离涉案场地也是补偿协议可以顺利签订的重要条件,故提前搬迁奖励费1887180元应在张某与陈某之间平分,各获得50%的费用,即943590元。综上,陈某在涉案场地拆迁中应获得的停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费及房屋提前搬迁奖励费共计3023228元。现张某已收到涉案场地全部拆迁补偿款项,应将上述属于陈某的款项支付给陈某。关于陈某要求张某支付利息的诉讼请求,因双方在《补偿款给付协议》中的约定属于约定不明确,涉案场地拆迁款项中涉及陈某利益的补偿项目下应属于陈某的款项数额不确定,而双方又未能协商明确,张某不存在违反《补偿款给付协议》延迟给付补偿款的行为,故对于陈某要求利息损失的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。关于张某主张其在涉案场地实际经营,是停产停业损失费补偿的主要主体的辩解意见,其一,张某提交的营业执照载明的住所与陈某提交的营业执照载明的营业场所不是同一地址,且营业执照本身无法证明实际经营的地址及情况,而张某又未能提交其他证据证明其在将涉案场地出租出去后仍在涉案场地出租的事实,故张某未能提供证据证明其在涉案场地实际经营的事实;其二,张某以补偿协议核定的面积与《厂房租赁合同》约定的面积存在差距为由辩解其主张,因张某确已将涉案场地出租给陈某,不同主体在面积测量上存在差距不可避免,与涉案场地的整体面积进行比较,两份合同中的面积差距应属于合理范围,在张某未能提供其他证据证明其确实在涉案场地上经营的情况下,其仅以面积差距为由辩解其主张,依据不足;因此,本院对于张某的上述辩解意见不予采纳。

       综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、被告张某返还原告陈某自2018年6月24至2018年8月31日的租金55833元,于本判决生效之日起七日内执行清;

二、被告张某给付原告陈某所得拆迁补偿款中的停产停业损失补助费1889720元、搬迁补助费188718元、移机费1200元、房屋提前搬迁奖励费943590元,以上合计3023228元,于本判决生效之日起七日内执行清;

三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。

        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

        案件受理费22760元,由原告陈某负担7043元(已交纳),由被告张某负担15717元,于本判决生效之日起七日内交纳。

       保全费5000元,由被告张某负担,于本判决生效之日起七日内交纳。

        如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审判员 秦 玲

二〇一九年十二月十四日

书记员 杨娴婷