李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
买卖房屋合同 ,买方解除合同退还首付款 ,无责解约


 

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京0115民初11024号

      原告:胡某,男              委托诉讼代理人:刘晓静,北京市盈科律师事务所律师。

      被告:陶某,男,

      被告:陶某,男,

      第三人:北京壹加壹房地产经纪有限公司,   法定代表人:郑某,职务不详。

      原告胡某与被告陶某、被告陶某、第三人北京壹加壹房地产经纪有限公司(以下简称:壹加壹公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月6日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托诉讼代理人刘晓静、被告陶某、被告陶某到庭参加诉讼。第三人壹加壹公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

       胡某向本院提出诉讼请求:1.解除胡某与陶某签订2017-017号北京市房屋买卖合同及胡某与壹加壹公司签订的委托代理合同;2.陶某、陶某返还胡某已支付的购房定金、购房款共计60万元,并赔偿相应利息损失(按银行同期贷款利率计算,自2017年3月13日起至实际付款之日止);3.壹加壹公司返还胡某已支付的委托服务费28000元;4.陶某、陶某赔偿胡某因提起诉讼而支付的律师费2万元;5.本案诉讼费由陶某、陶某承担。事实与理由:2017年3月8日,胡某与陶某签订编号为2017-017号北京市房屋买卖合同,并与壹加壹公司签订委托代理合同,由胡某购买陶某位于北京市大兴区某家园(以下简称:涉案房屋),房屋总价款210万元。当日,胡某依合同约定及陶某、陶某要求,支付购房定金5万元至陶某的银行卡,并向壹加壹公司支付委托服务费28000元。合同签订后,胡某又依陶某、陶某的要求,于2017年3月10日、3月13日合计支付购房款55万元至陶某的银行卡。2017年3月22日,北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》,依该公告的规定,胡某已不具备购房资格。胡某便与陶某、陶某协商解除合同、返还已支付的购房定金、购房款及委托服务费的事宜,经多次协商未果,故诉至法院。

      陶某、陶某辩称,同意解除房屋买卖合同,不同意胡某的其他诉讼请求。陶某是陶某的爷爷。合同的一方是陶某,但是委托陶某来办理。胡某违约在先,应该赔偿陶某利息损失。在合同第13条补充条款约定胡某应在2017年3月10日前支付70万元,但是到了2017年3月13日胡某只支付了60万元。这60万元是购房定金,胡某自己也承认。直到2017年5月22日胡某才告知陶某其没有购房资格。胡某与陶某的聊天记录里胡某已经变相承认了其违约。委托服务费与陶某无关。

       第三人壹加壹公司未述称。

       本院经审理认定事实如下:2017年3月8日,甲方陶某(出卖人)与乙方胡某(买受人)签订编号为2017-017的北京市房屋买卖合同,约定陶某将涉案房屋出卖给胡某,建筑面积为66.34平方米,总价款210万元。第三条约定,乙方以银行汇款进行支付,乙方自签约之日起日内支付总价款的97%,剩余3%的款项待双方办理完过户手续后当天一次性支付。第四条约定,双方确认,鉴于甲方暂未获得房屋产权证,无法完成过户手续,因此双方同意先行签署租赁合同,通过租赁形式完成本合同项下房屋的交付。双方确认,待甲方取得房屋产权证后10日内,双方应立即办理房屋过户手续,完成房屋所有权的转移……甲方需自房屋产权证取得之日起10日内与乙方共同委托壹加壹公司办理房屋买卖合同签订后的相关过户手续。第五条违约责任第一款约定,协议订立后,任何一方违反本合同约定的,应赔偿守约方为此遭受的所有赔偿损失;第三款约定,赔偿损失包括但不限于导致启动证据保全及因诉讼程序而发生的一切费用。合同第十三条补充条款约定,2017年3月8日给甲方定金5万元,2017年3月10日给甲方65万元,2017年5月21日给甲方130万元,2017年5月21日乙方把余款交齐后,甲方把定向安置合同原件给乙方,机口盒、取暖费、物业费及其他费用由乙方承担。同日,陶某出具承诺书,主要内容为陶某为涉案房屋的合法产权人,对该房屋享有完整的处分权。

    2017年3月8日,陶某出具委托书,委托陶某作为其代理人前往领取房产证并办理相关手续。

     经双方同意,胡某将涉案房屋的房款转账至陶某北京农商银行×××的卡里。

    2017年3月8日,胡某与壹加壹公司签订委托代理合同,委托期限为2017年3月8日至2027年3月7日,委托费为28000元/次。

      2017年3月8日,胡某支付定金5万元。2017年3月10日、11日,胡某分两次共支付40万元,陶某出具了收条,载明:3月10日收到胡某购房款40万。2017年3月13日,胡某支付15万元,至此,胡某共计支付60万元。

       因截止到2017年3月13日,胡某尚欠10万元未支付,胡某与陶某进行了协商,陶某同意10万元可以晚些时间支付,算是陶某借用给胡某,但就10万元的具体支付时间以及借款的利息双方并未进行约定。

       2017年5月22日,胡某通过微信告知陶某在楼市新政出台后其不具有购房资格,提出要解除北京市房屋买卖合同。

为证明自己的损失,胡某向法庭提交了胡某与北京市盈科律师事务所签订的委托代理人合同以及律师费发票,陶某、陶某对此不予认可。

         为证明胡某支付的60万元性质属于定金,陶某提交了视频光盘一份,胡某对此不予认可。

         另查,胡某属非本市户籍家庭,未连续5年缴纳个人所得税,未连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险。

        2017年3月22日,北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布了《北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告人所得税政策执行标准的公告》,根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发[2011]8号)第六条关于“...在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)”的规定,现就“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”的政策执行标准公告如下:“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”,是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人,从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税;按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人,根据其适用的计税期间,从申请月的上一个月(或上一季度)开始往前推算60个月(或20个季度)在本市连续缴纳个人所得税。上述政策执行标准自2017年3月22日起执行。

      本院认为,当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利,本案第三人壹加壹公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃了答辩和质证的权利。陶某与胡某于2017年3月8日签订的北京市房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规强制性规定,应属有效。陶某作为陶某的受委托人,代陶某办理涉案房屋交易事宜,对此双方并无争议,但陶某并非房屋买卖合同的主体,故胡某要求陶某与陶某共同承担责任,没有法律依据,本院不予支持。关于胡某是否存在违约的行为,虽截至2017年3月13日胡某尚有10万元未支付,但陶某同意10万元延迟支付,且双方并未就10万元的具体支付时间进行约定,故胡某的行为不宜认定为违约。关于胡某已付款项的性质问题,双方在北京市房屋买卖合同中约定购房定金为5万元,且2017年3月11日陶某出具的收条中亦记载40万元为购房款,故对陶某、陶某所说60万元均为定金的答辩意见,本院不予采信。依据2017年3月22日出台的《北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告人所得税政策执行标准的公告》,胡某未连续5年在本市缴纳个人所得税,亦未连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险,故其不具备相应购房资格,北京市房屋买卖合同无法继续履行,现胡某主张解除北京市房屋买卖合同,陶某表示同意,对此本院不持异议。合同解除后,已收取的定金、房款应予返还,故对胡某要求陶某返还已收取的定金、房款60万元的诉讼请求,本院予以支持。陶某在合同履行过程中,并不存在违约情形,因此对胡某要求陶某赔偿利息损失和律师费的诉讼请求,本院不予支持。胡某要求解除与壹加壹公司签订的委托代理合同、返还已支付的委托服务费的诉讼请求,壹加壹公司为本案第三人,且胡某与壹加壹公司之间不存在房屋买卖合同关系,故本院不在本案中一并处理,当事人可另行协商解决。

       综上所述,对胡某的诉讼请求中的合理部分,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定规定,判决如下:

一、解除胡某与陶某于2017年3月8日签订的北京市房屋买卖合同;

二、本判决生效后十日内,陶某退还胡某已支付定金、购房款共计600000元;

三、驳回胡孝伟的其他诉讼请求。

       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      案件受理费11992元,由胡某负担8642元(已交纳),由陶某负担3350元(于本判决生效后七日内交纳)。

      如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审判员 杨 怡

二〇一七年九月三十日

书记员 马伊祎