李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
开发商延期交房 ,购房者解除商品房预售合同

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)二中民终字第10756号

上诉人(原审被告、反诉原告)北京汇金房地产开发有限公司,            法定代表杨某,董事长。

                                                                  委托代理人田某,北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告、反诉被告)牛某,男,  委托代理人李英华,北京市盈科律师事务所律师。

     上诉人北京汇金房地产开发有限公司(以下简称汇金公司)因商品房预售合同纠纷一案,不服北京市房山区人民法院(2015)房民初字第07695号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案,现已审理终结。

      2015年4月,牛某起诉至原审法院称:2013年7月5日,我与汇金公司签订了《北京市商品房预售合同》,我购买汇金公司位于北京市房山区×××59#住宅楼3层4单元-302室房屋。合同第十二条约定2014年8月30日前向我交付该商品房,但汇金公司至今未向我交房。依据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十四条第1款第2项的约定,汇金公司已逾期交房超过180天,我有权退房。我曾因逾期交房问题多次找汇金公司协商,但汇金公司售楼处的人员均置之不理。我诉至法院,请求1.解除我与汇金公司签订的《北京市商品房预售合同》,2.汇金公司返还购房款1322796元,3.汇金公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2013年7月11日至实际给付日止的违约金。诉讼费由汇金公司承担。

      汇金公司辩称:我公司虽然没有按期交房,但已经向牛某送达了《延期交房通知》,说明了延期交房的理由,也告知了救济途径。结合双方在商品房预售合同中的约定,牛某收到《延期交房通知》后没有反对,现在也未到延期后的交房时间,应视为合同尚在正常履行当中。如果牛某坚持要求解除合同,法院也认为应当解除合同,我公司同意向牛某退还房款并按照商品房预售合同第14条规定的标准向牛某支付违约金。不同意按照银行贷款利率标准向牛超支付违约金,牛某的该项主张没有事实和合同依据。

      汇金公司反诉称:如果牛某坚持解除双方之间的商品房预售合同,我公司反诉要求牛超协助办理涉案房屋的网上签约注销手续。

      牛某辩称:我同意协助汇金公司办理网上签约注销手续。

      原审经审理查明:2013年7月5日,牛某与汇金公司签订了《北京市商品房预售合同》(合同编号Y1504759)(以下简称预售合同)。预售合同约定,汇金公司将位于北京市房山区×××59#住宅楼3层4单元-302号房屋出售给牛超,预测建筑面积148.13平方米,其中套内建筑面积119.97平方米,房屋总价款为1322796元,付款方式为一次性付款,汇金公司应在2014年8月30日前向牛某交付房屋。预售合同第十四条逾期交房责任中对逾期交付超过180日的责任约定为,买受人有权退房;买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起180日内退还全部已付款,并一次性按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。该预售合同第十四条第2款还约定,由于遭受不可抗力影响的(如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害影响、政策变化影响、市政设施政策变化影响、其他第三方恶意干扰影响等情况),或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的或由于市政配套、批准安装因素导致的配套设施条件不能达到约定标准,出卖人可据实予以延期,无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知起30日内,若买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知起30日后,买受人未表示异议或未做书面确认回复的,视同买受人同意按延期交房处理。预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。

      预售合同签订后,牛某于2013年7月11日向汇金公司一次性交纳了购房款1322796元。汇金公司至今未能向牛某交付房屋。汇金公司向牛超邮寄了《延期交房通知》,称由于项目在建设过程中遇到了恶意停工等困难和阻碍,交房时间将延期到2015年12月20日。牛某诉至法院,要求解除与汇金公司签订的预售合同、返还购房款,并以约定的违约金标准过分低于实际损失为由,要求对违约金进行调整,主张按照以中国人民银行同期贷款利率标准计算的自2013年7月11日至实际给付日止的利息损失作为逾期交房违约金。汇金公司在诉讼中称,牛某曾在2015年春节后找到汇金公司要求退房,双方就退房退款的问题进行了协商,并表示如果牛某坚持要求解除预售合同,汇金公司同意解除合同并退还购房款,但是只同意按照合同约定标准支付违约金。

     上述事实,有牛某提交的预售合同、购房款发票,汇金公司提交的《延期交房通知》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为:汇金公司与牛某在自愿基础上签订的预售合同,是双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。汇金公司与牛某均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。依据双方预售合同的约定,汇金公司应当在2014年8月30日前向牛超交付房屋,逾期超过180日的,牛某有权解除预售合同。汇金公司至今未能交付房屋,其行为构成违约,且牛某行使合同约定解除权的条件已经成就。牛某要求解除双方签订的预售合同的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,法院予以支持。汇金公司认为其已向牛某发出《延期交付通知》,牛某未在预售合同约定的期限内提出反对意见,应视为同意延期交房、合同应继续履行。结合关于延期交付通知的约定所在合同条款的内容,该约定系针对由于遭遇不可抗力影响、遵守政策法规、规范性文件和政策变化或由于市政配套批准安装因素导致的迟延,汇金公司未提供证据证明出现了双方约定的上述情形。且结合汇金公司在诉讼中的陈述和诉讼行为,以及其与牛某曾就解除合同、退房退款问题进行了协商的事实,法院对汇金公司的上述抗辩意见不予采信。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。牛某要求汇金公司返还1322796元购房款的诉讼请求,理由正当,法院予以支持。预售合同约定以全部已付购房款的万分之一确定逾期交房违约金,在汇金公司逾期交房时间较长的情况下,此约定违约金数额远低于银行同期贷款利息,应当认定牛某的实际损失远远高于双方约定的逾期交房违约金数额。牛某要求增加违约金的主张,理由正当。法院以1322796元为基数,参照中国人民银行同期贷款利率标准计算的自2013年7月11日至判决生效之日止的利息损失,对逾期交房违约金予以调整。汇金公司的相关抗辩意见,法院不予采信。汇金公司要求牛超协助办理网上签约注销手续,牛某表示同意,法院不持异议。

      综上,原审法院于2015年8月判决:一、解除牛某与北京汇金房地产开发有限公司于二〇一三年七月五日签订的北京市商品房预售合同(合同编号Y1504759);二、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向牛某返还购房款一百三十二万二千七百九十六元;三、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向牛某给付逾期交房违约金,违约金数额按照以一百三十二万二千七百九十六元为基数,以中国人民银行同期贷款利率标准计算的自二〇一三年七月十一日至判决生效之日止的利息损失确定;四、牛某于判决生效之日起十日内协助北京汇金房地产开发有限公司办理北京市商品房预售合同(合同编号Y1504759)的网上签约注销手续;五、驳回牛某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      判决后,汇金公司不服上诉至本院,要求撤销原审判决第三项,依法改判为按《北京市商品房预售合同》的标准支付违约金。其主要上诉理由为:我公司通过EMS向牛某送达《延期交房通知》,该通知妥投后,牛某未向我公司表示异议也未作书面回复,应视为牛某同意延迟交房,合同尚在正常履行当中。牛某同意原审判决。

      本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实无异,本院予以确认。

      本案审理中,汇金公司出示EMS国内标准快递单(第三联,寄件人存,单号:1029958274109)一张,拟证明其已向牛某送达《延期交房通知》。牛某对此不予认可,称未收到邮件且查询过上述邮件单号,但未有相关搜索结果。汇金公司未能提供上述邮件妥投之证据。

      上述事实有EMS国内标准快递单、双方当事人陈述在案佐证。

      本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,汇金公司主张其已向牛某送达《延期交房通知》,牛某未提异议也未作书面回复,应视为牛某同意延迟交房,合同尚在正常履行当中,但对其上述主张未能提供相应证据予以证明,且牛某亦不予认可,故汇金公司的上诉意见,本院不予采信。双方当事人对原审判决第一项、第二项、第四项、第五项均无异议,本院予以维持。原审法院考虑到汇金公司逾期交房时间较长,且约定违约金数额远低于银行同期贷款利息,从而认定牛某的实际损失远远高于双方约定的逾期交房违约金数额,并无不当,本院对此不持异议。

      综上所述,原判处理正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:

      驳回上诉,维持原判。

       一审本诉案件受理费11399元,由北京汇金房地产开发有限公司负担(于本判决生效后7日内交纳),反诉案件受理费35元, 由牛某负担(于本判决生效后七日内交纳);二审案件受理费2900元,由北京汇金房地产开发有限公司负担(已交纳)。

      本判决为终审判决。

审判长 顾国增

代理审判员李汉一

代理审判员纪灵筠

二〇一五年十一月二十日

书记员 史天予