李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
北京房产限购 ,借名买房协议 是否有效?


  

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)京01民终1499号

      上诉人(原审被告):刘某,男,         委托诉讼代理人:穆某,北京市律师事务所律师。

                                                               委托诉讼代理人:刘某,北京市律师事务所律师。

      被上诉人(原审原告):闫某,男,      委托诉讼代理人:李英华,北京市盈科律师事务所律师。

      上诉人刘某因与被上诉人闫某合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初16790号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

      刘某上诉请求:1.撤销一审判决第一项,改判认定闫某与刘某达成的借名买房协议无效;2.撤销一审判决第三项,改判驳回闫某要求刘某支付房屋增值损失的诉讼请求;3.保全费及鉴定费由闫某负担。事实和理由:1.《购房协议》上的“刘某”印章并非刘所盖,刘某并不知情。即使《购房协议》真实,双方之间签订的《购房协议》因系购买经济适用住房,违反合同法第52条第4款和第5款的规定,《购房协议》应当被认定为无效,一审法院认定为有效合同,属于适用法律错误。2.闫某明知其不具备购买经济适用住房的条件,主动向刘学义提出使用刘某的购房指标,具有规避国家政策、法律法规及其他规范性文件的主观恶意,房屋不能过户的阻碍在于闫某始终不符合经济适用住房的购房资格,故基于合同无效所产生的损失应当由闫某承担。

      闫某辩称,同意一审判决,不同意刘某的上诉请求和理由。

      闫某向一审法院起诉请求:1.判令解除闫某与刘某之间达成的借名买房协议;2.判令刘某返还闫某购房首付款73113元、银行还贷本金及利息403400元、公共维修基金7026元、契税、印花税证照费5479元、个人贷款抵押房屋保险费1165元、经济适用房综合地价款7311元;3.请求判令刘某支付房屋增值损失452.66万元;4.本案鉴定费13800元、保全费5000元由刘某负担。

      一审法院认定事实:2004年7月23日,刘某与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》,约定刘某购买位于北京市房屋(后简称涉案房屋),房屋价款为353113元。合同中买受人联系地址处留写的是闫某地址,合同末尾买受人签名处有刘某盖章。涉案房屋为经济适用住房,于2005年5月22日登记在刘某名下。

      2004年10月19日,闫某与刘某又签订《购房协议》,写明:北京市403房,为闫某买经济适用房,为购买此房,在杨某的帮助下,使用城建安装公司刘某的身份证购买,购房手续在刘某的帮助下办理,到时间该过户时户主过到闫士军或其儿子闫某户上,为了以后不发生纠纷,特立此据为证。该协议尾部提供身份证人处是刘某印章,不是手写签名,该章形式上与《商品房买卖合同》刘学义所盖章相同。刘某不认可该印章,否认该购房协议,但刘某对印章不申请鉴定。

      现双方对房屋权属产生争议。闫某称其与刘某之间是借名买房关系,闫某借用刘某名义购买涉案房屋。刘某否认,称确实是闫某支付购房款,但其付款只是为了在涉案房屋内居住。涉案房屋购房款为353113元,其中首付款73113元,支付公共维修基金7062元,经济适用房综合地价款7311元,契税、印花税、证照费合计5479元,个人贷款抵押房屋保险费1165元。上述款项全部由闫某支付。涉案房屋银行贷款280000元,贷款15年,自2004年8月3日至2019年8月3日止。贷款批准后,闫某进行还贷,闫某一直偿还至2019年3月。对于闫某偿还银行贷款本息该项请求,庭审中双方达成一致意见,按照金额为390000元计算。房屋交付后,由闫某办理入住手续并装修,闫某一直居住至今。个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在闫某处保管。闫某称《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件在银行,刘某不能提供《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件,也从来没有持有《商品房买卖合同》原件。

   另查,现闫某没有北京市购房资格。经闫某申请,法院经摇号确定并委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋房地产市场价值进行评估,评估结果为房地产价值总额为452.66万元,双方认可该评估价格包含房屋装修价值。闫某为此支付评估费13800元。

      一审法院认定上述事实,有《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《购房协议》、个人住房按揭合同、担保合同、收据、发票、银行流水、评估报告、评估费票据以及当事人当庭陈述在案佐证。

      一审法院认为,结合本案已查明事实,虽然涉案房屋登记在刘某名下,但法院认定双方之间存在借名买房关系,原因如下:第一,双方之间签订了《购房协议》,协议内容明确显示闫某借用刘某的身份购买涉案房屋,到能过户时过户到闫某或其儿子闫某户上;第二,涉案房屋首付款、公共维修基金、经济适用房综合地价款、契税、印花税、证照费、个人贷款抵押房屋保险费等与涉案房屋购买相关的费用以及银行贷款的偿还,均由闫某支付;第三,房屋交付后,由闫某办理入住手续并装修,闫某一直居住至今;第四,个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在闫某处保管;第五,庭审过程中,法院询问双方购房细节,闫某对购房细节问题清楚知晓。综上,法院认定闫某借用刘某名义购买涉案房屋。

      闫某与刘某签订的《购房协议》,是双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此是有效合同,双方应该按照该协议约定履行。现闫某不具有北京市住房购买资格,双方一致同意解除借名买房关系,法院不持异议。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同解除后,闫某要求返还各项费用,法院不持异议。双方存在借名买房关系,按照双方之前的约定,闫某有权要求刘某将涉案房屋过户给闫某,现刘某不认可闫某主张,不同意配合过户,属于违约一方,因此,对于闫某主张的房屋增值损失,合理部分法院予以支持。法院综合考虑购房成本、贷款偿还情况、现房屋价值以及购买该房屋占用刘某购房资格等情况,对损失金额酌情确定。

      综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定,判决:一、解除闫某与刘某达成的借名买房协议;二、刘某向闫某退还购房首付款73113元、银行还贷本金及利息390000元、公共维修基金7026元、契税、印花税、证照费5479元、个人贷款抵押房屋保险费1165元、经济适用房综合地价款7311元,共484094元,均于本判决生效后三十日内执行;三、刘某赔偿闫某损失3182452元,于本判决生效后三十日内执行;四、驳回闫某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

     二审中,双方当事人均未提交新证据。经审查,一审法院认定的事实属实,本院予以确认。

     本院认为,根据《购房协议》的相关内容,并结合涉案房屋签约、出资、还贷、装修、占有使用以及购房相关票证的持有情况,一审法院认定闫某系借用刘某的名义购买涉案房屋,双方之间存在借名买房法律关系,所作认定并无不当。刘某虽不认可《购房协议》的真实性且不认可《购房协议》上加盖“刘某”印章的行为系刘某所为,但其不申请对印章鉴定,且其不否认刘某与顺天通房地产开发集团有限公司之间签订的《商品房买卖合同》上加盖“刘某”印章的真实性,刘某在本案中的陈述前后矛盾,本院对刘某所称其对《购房协议》不知情的上诉理由不予采信。

     刘某与顺天通房地产开发集团有限公司之间的《商品房买卖合同》签订于2004年7月23日,属于原购房合同签订日期在2008年4月11日之前的情形,故按照现行法律法规政策的规定,闫某与刘某于2004年10月19日签订《购房协议》约定闫某借用刘某名义购房的相关事宜,不属于应当被认定为无效合同的借名买房协议,对于刘某上诉关于其与闫某达成的借名买房协议应当被认定为无效的主张,本院不予支持。

     《购房协议》系双方当事人的真实意思表示,对双方当事人均具有拘束力。现涉案房屋已符合上市交易条件,一般情况下双方本应依约履行《购房协议》完成房屋过户手续,但刘学义否认《购房协议》的真实性,可见其并无履行《购房协议》之意,且闫某最初起诉要求刘某协助其办理房屋过户,刘某明确表示不同意过户,其行为违反了双方《购房协议》约定,亦违背了诚实信用原则,另考虑闫某现不具有北京市住房购买资格,故《购房协议》的履行出现现实障碍。一审诉讼中,闫某要求解除双方借名买房协议,刘某亦同意解除,一审法院对此不持异议并判决解除双方达成的借名买房协议并无不当,本院予以确认。

      合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因双方存在借名买房法律关系,且闫某支付了购房款等相关款项费用,故合同解除后,闫某要求刘某返还其已经支付的购房款等各项费用,具有事实和法律依据,应予支持,一审法院对此处理并无不当。合同解除后,刘某实际享有涉案房屋的所有权,闫某将无法再行要求过户取得涉案房屋的所有权,而涉案房屋的增值利益系基于闫某实际出资购买涉案房屋而获得,故闫某有权享有相应的房屋增值利益。刘某仅作为本案借名买房法律关系中具有经济适用房购买资格的出名人,其并非购房实际出资人,现其上诉要求获得全部增值利益,于法无据,本院对其该项上诉请求不予支持。一审法院综合考虑购房成本、购房款出资及贷款偿还情况、现房屋价值以及购买该房屋占用刘购房资格等情况,酌情判令刘学义赔偿闫相应的增值利益损失,所作处理并无不当。一审法院对于案件保全费、评估费所作的处理亦无不当。

       综上所述,刘某的上诉请求均不能成立,应予驳回。一审法院判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

      驳回上诉,维持原判。

      二审案件受理费32260元,由刘某负担(已交纳)。

      本判决为终审判决。

审 判 长 王爱红

审 判 员 辛 荣

审 判 员 黄晓丰

二〇二〇年三月十七日

法官助理 刘 瑾

法官助理 付雅卓

书 记 员 陈 雪