李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
借用朋友名字购买北京市经济适用房,朋友拒不承认 怎么办?

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)京0114民初16790号

      原告:闫某,男,          委托诉讼代理人:李英华,北京市盈科律师事务所律师。

      被告:刘某,男             委托诉讼代理人:吴某(刘某之妻),女

    

       原告闫某与被告刘某合同纠纷一案,本院受理后依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告闫某及其委托诉讼代理人李英华、被告刘某的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

      闫某向本院提出诉讼请求:1.判令解除原被告之间达成的借名买房协议;2.判令被告返还原告购房首付款73113元、银行还贷本金及利息403400元、公共维修基金7026元、契税、印花税证照费5479元、个人贷款抵押房屋保险费1165元、经济适用房综合地价款7311元;3.请求判令被告支付房屋增值损失452.66万元;4.本案鉴定费13800元、保全费5000元由被告负担。事实与理由:2004年7月份,原告借用被告的身份信息购买北京市昌平区东小口镇天通西苑二区某号房屋,房屋总价款353113元,原告支付首付款并办理了银行贷款,原告一直偿还该房屋贷款。房屋交付后,原告装修并入住至今。2004年10月19日,原告与被告签订购房协议,双方约定“北京市昌平区东小口镇天通西苑二区某号房,为闫某买经济适用房,为购买此房,在杨某的帮助下使用城建安装公司刘某的身份证购买,购房手续在刘某的帮助下办理,到时间该过户时户主过到闫某或其儿子闫某户上,为了以后不发生纠纷,特立此据为证。买房人闫某,提供身份证人刘某,时间是2004年10月19日。”原告多系要求被告协助其办理房屋过户手续,但被告不予理睬,原告诉至贵院,请求法院支持原告的诉讼请求。

     刘某辩称,双方之间不是借名买房关系,原告出资购买涉案房屋,但原告出钱只是为了暂时居住,该房屋是被告所有。同意解除合同,除了装修费用外,其他的可以支付,不同意支付452.66万元,这是用被告的指标买的房,我可以给原告100万元,不包括原告支付的款项。

      本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下:2004年7月23日,刘某与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》,约定刘某购买位于北京市昌平区东小口镇天通西苑二区某号房屋(后简称涉案房屋),房屋价款为353113元。合同中买受人联系地址处留写的是闫某地址,合同末尾买受人签名处有刘某盖章。涉案房屋为经济适用住房,于2005年5月22日登记在刘某名下。

      2004年10月19日,闫某与刘某又签订《购房协议》,写明:北京市昌平区天通苑西二区某房,为闫某买经济适用房,为购买此房,在杨某的帮助下,使用城建安装公司刘某的身份证购买,购房手续在刘某的帮助下办理,到时间该过户时户主过到闫某或其儿子闫某户上,为了以后不发生纠纷,特立此据为证。该协议尾部提供身份证人处是刘某印章,不是手写签名,该章形式上与《商品房买卖合同》刘某所盖章相同。刘某不认可该印章,否认该购房协议,但刘某对印章不申请鉴定。

      现原被告双方对房屋权属产生争议。闫某称其与刘某之间是借名买房关系,闫某借用刘某名义购买涉案房屋。刘某否认,称确实是闫某支付购房款,但其付款只是为了在涉案房屋内居住。涉案房屋购房款为353113元,其中首付款73113元,支付公共维修基金7062元,经济适用房综合地价款7311元,契税、印花税、证照费合计5479元,个人贷款抵押房屋保险费1165元。上述款项全部由闫某支付。涉案房屋银行贷款280000元,贷款15年,自2004年8月3日至2019年8月3日止。贷款批准后,闫某进行还贷,闫某一直偿还至2019年3月。对于闫某偿还银行贷款本息该项请求,庭审中原被告双方达成一致意见,按照金额为390000元计算。房屋交付后,由闫某办理入住手续并装修,闫某一直居住至今。个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在闫士军处保管。闫某称《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件在银行,刘某不能提供《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件,也从来没有持有《商品房买卖合同》原件。

      另查,现闫某没有北京市购房资格。经闫某申请,本院经摇号确定并委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋房地产市场价值进行评估,评估结果为房地产价值总额为452.66万元,原被告双方认可该评估价格包含房屋装修价值。闫某为此支付评估费13800元。

      上述事实,有《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《购房协议》、个人住房按揭合同、担保合同、收据、发票、银行流水、评估报告、评估费票据以及当事人当庭陈述在案佐证。

       本院认为,结合本案已查明事实,虽然涉案房屋登记在本案被告名下,但本院认定原被告之间存在借名买房关系,原因如下:第一,原被告之间签订了《购房协议》,协议内容明确显示闫某借用刘某的身份购买涉案房屋,到能过户时过户到闫某或其儿子闫某户上;第二,涉案房屋首付款、公共维修基金、经济适用房综合地价款、契税、印花税、证照费、个人贷款抵押房屋保险费等与涉案房屋购买相关的费用以及银行贷款的偿还,均由闫某支付;第三,房屋交付后,由闫某办理入住手续并装修,闫某一直居住至今;第四,个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在闫某处保管;第五,庭审过程中,本院询问原被告双方购房细节,原告对购房细节问题清楚知晓。综上,本院认定闫某借用刘某名义购买涉案房屋。

      闫某与刘某签订的《购房协议》,是双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此是有效合同,双方应该按照该协议约定履行。现闫某不具有北京市住房购买资格,双方一致同意解除借名买房关系,本院不持异议。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同解除后,原告要求返还各项费用,本院不持异议。原被告存在借名买房关系,按照双方之前的约定,原告有权要求被告将涉案房屋过户给原告,现被告不认可原告主张,不同意配合过户,属于违约一方,因此,对于原告主张的房屋增值损失,合理部分本院予以支持。本院综合考虑购房成本、贷款偿还情况、现房屋价值以及购买该房屋占用被告购房资格等情况,对损失金额酌情确定。

      综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定,判决如下:

一、解除闫某与刘某达成的借名买房协议;

二、刘某向闫某退还购房首付款73113元、银行还贷本金及利息390000元、公共维修基金7026元、契税、印花税、证照费5479元、个人贷款抵押房屋保险费1165元、经济适用房综合地价款7311元,共484094元,均于本判决生效后三十日内执行;

三、刘某赔偿闫某损失3182452元,于本判决生效后三十日内执行;

四、驳回闫某的其他诉讼请求。

      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      案件受理费46875元,由刘某负担,于本判决生效后三十日内交纳。

      案件保全费5000元,由刘某负担,于本判决生效后三十日内向刘某支付。

      案件评估费13800元,由刘某负担,于本判决生效后三十日内向刘某支付。

      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。

审 判 长  陆 婧

人民陪审员  冯静春

人民陪审员  冯淑敏

二〇一九年十一月二十一日

书 记 员  王京嫄