李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
房屋买卖合同,卖房主张解除房屋买卖合同 ,法院判决支付违约金200万

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京01民终2717号

     上诉人(原审被告、反诉原告):徐某,男,    委托诉讼代理人:赵某,北京律师事务所律师。

                                                                         委托诉讼代理人:寇某,北京律师事务所律师。

     被上诉人(原审原告、反诉被告):李某,男, 委托诉讼代理人:李英华,北京市盈科律师事务所律师。

     原审第三人:北京链家房地产经济有限公司,    法定代表人:彭某,总经理。

                                                                         委托诉讼代理人:孙某,男,北京链家房地产经济有限公司法律顾问。

      上诉人徐某因与被上诉人李某、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初34578号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

      徐某上诉请求:撤销原判第一项、第二项、第四项,改判驳回李某的一审诉讼请求,支持徐某的一审反诉请求。事实与理由:双方约定出卖人在房屋所有权转移之日起1825日内办理户口迁出手续的原因是为了保证徐某的孙子就近入学的指标不受影响。因徐某及链家公司对入学政策的误解,造成合同被撤销所引起的责任和损失应当由合同各方当事人公平分担。

李某辩称,同意原审判决,不同意徐某的上诉请求。合同不存在重大误解和可撤销的情形。徐某因房价上涨才不同意出售房屋。

      链家公司提交书面意见述称,同意一审判决。

      李某向一审法院起诉请求:1.请求法院判令徐某继续履行双方于2016年4月24日签订的,关于位于北京市海淀区房屋的《北京市存量房屋买卖合同》,徐协助我办理房屋过户手续并交付房屋;2.徐支付违约金,违约金的标准按房屋总价款4200000元的日万分之五计算,即日2100元,期限从2016年9月16日起至房屋实际过户并交付房屋之日止;3.徐某赔付居间费用92400元、房屋交易保障费12600元;4.本案诉讼费用由徐晓川承担。

      徐某向一审法院反诉请求:1.请求判令撤销《合同》及补充协议;2.请求判令链家公司赔偿居间费92400元,房屋交易保障费12600元,并支付违约金,违约金的计算方式同李的关于违约金的计算方式;3.诉讼费用由李某和链家公司承担。

      一审法院认定事实:徐某是301室的产权人,房屋产权证号为“京(2016)海淀区不动产权第XXXX号”。在链家公司的居间下,徐某将该房屋售予李某,并于2016年4月24日签订多份协议,包括:李某与徐某签订的《合同》,二人与链家公司签订的《补充协议》,及三方签订的《居间协议》。李某与徐某还与北京中融信担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》。

      《合同》第九条第(三)项约定,出卖方应在该房屋所有权转移之日起1825天内,办理原有户口迁出手续。庭审中,李某认可徐某向其提出因孩子入学户口需要保留5年,其本人对此表示同意。

      在《补充协议》中约定:房屋成交总价格420万元,李某应在4月29日前支付定金20万元。该协议中所约定的徐的义务包括:应在接到链家公司通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估;收到评估报告后5个工作日内,与李某共同前往贷款机构办理贷款手续;在李某申请的贷款机构批贷后5个工作日内,与李某共同办理房屋所有权转移登记手续;并在办理完权属转移登记后5个工作日内,自行办理物业交割手续。双方另约定,如任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

      在《居间服务合同》中,约定居间费92400元由李某负担;在《房屋交易保障服务合同》中,约定保障服务费12600元由李某负担。

      李某于2016年4月24日、27日,分两次向徐某支付定金共20万元。并于同年6月6日向链家公司支付中介费92400元,向北京中融信担保有限公司支付保障服务费12600元。

      2016年9月10日,徐某向链家公司出具书面材料,要求解除《合同》,理由为签订合同的前提条件是确保3岁的孙子能够正常入学,为此在合同中写明保留户口1800余天,但入学另一重要条件是有房产证,事前却没人告诉我们,直到8月底孩子上幼儿园后才得知这一情况……鉴于以上情况,我方只能无奈停售。当月15日,徐某又向链家公司发出《关于要求解除301室买卖合同的说明》,再次明确要求解除合同。

     诉讼中,徐某就所述在签约前链家公司作出了“只要保留孩子户口就不会影响上学”的明确承诺,未向法庭提供充分证据。

一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,根据上述举证责任分配原则,徐某有义务就所述,在签约前链家公司作出了“只要保留孩子户口就不会影响上学”的明确承诺,向法庭提交证据,因其就此未向法庭提供充分证据,故法院对其该项陈述不予采信。

      李某、徐某所签订的《合同》,及二人与链家公司所签订的《补充协议》、《居间合同》等,均系各方当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故应视为有效合同,该合同受法律保护,各方当事人均应按约定全面履行自己的义务。徐某不履行相关义务的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。现李某要求徐某协助其办理房屋过户手续、交付房屋,并按《补充协议》中所约定的计算方式,支付自2016年9月16日起至房屋交付之日止的违约金,法院予以支持。因法院已判决继续履行合同,从而不会使李某产生居间费损失及房屋交易保障费损失,故对李某要求徐某赔偿上述两项费用的诉讼请求,法院不予支持。

      因法院已确认现无证据表明,在签约前链家公司作出了“只要保留孩子户口就不会影响上学”的明确承诺不予采信,故对徐某提出的因链家公司虚假承诺,导致其对《合同》及《补充协议》等产生重大误解的意见,法院则不予采信,对其相应的反诉请求亦不予支持。另,李某的房款确系尚未付清,但因在法院释明后,徐某仍坚持撤销合同的诉讼请求,故本案中不对房款的给付进行处理;如在合同履行过程中,双方就购房款的给付产生争议,可另案解决。

      据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,第一百零七条,第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,判决:一、徐某于本判决生效后三十日内,向李某交付位于北京市海淀区三Ο一号房屋;并于本判决生效后六十日内,协助李某办理该房的所有权转移登记手续。二、徐某按每日二千一百元的标准,向李某支付自二Ο一六年九月十六日起,至房屋实际交付之日止的违约金。三、驳回李某其它诉讼请求。四、驳回徐某的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。

      本院认为,行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物种类、质量、规格和数量等错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大的损失的,可以认定为重大误解。本案的争议焦点是徐晓川对北京市海淀区小学入学政策的错误认识是否构成对涉案合同的重大误解。

      首先,徐某所提交证据不足以证明链家公司对其作出“只要保留孩子户口就不会影响上学”的承诺,而房屋买卖合同约定的户口迁出时间亦不足以推定徐某与李某、链家公司就保留户口用于孩子入学的问题已经达成一致。其次,户口迁出是徐某的附随义务,而非合同主要义务,徐某虽然对入学政策产生错误认识,但其出售涉案房屋的主要目的是为了取得购房款,其出售房屋的行为与其取得购房款的行为并不违背。因此,徐某主张其对入学政策的错误认识构成重大误解不能成立,故其不享有合同撤销权,无权要求撤销合同。徐某主张链家公司赔偿其居间费、房屋交易保障费12600元,并支付违约金亦无相应事实与法律依据,本院不予采信。

      当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李某、徐某所签订的《合同》,及二人与链家公司所签订的《补充协议》、《居间合同》等,均系各方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。徐某未取得合同撤销权,其不同意继续履行合同已经构成违约,李某要求徐某继续履行合同并支付违约金于法有据,一审法院就合同履行及违约金的支付认定正确,本院对此予以确认。

      综上所述,徐某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

      驳回上诉,维持原判。

      二审案件受理费41240元,由徐某负担(已交纳)。

      本判决为终审判决。

审判长  张洁芳

审判员  刘 磊

审判员  赵 蕾

二〇一九年三月十九日

法官助理黄旭宁