李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
房价上涨卖家想毁约怎么办?

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)京0108民初34578号

      原告李某反诉被告),男      委托代理人李英华,北京市盈科律师事务所律师。

      被告徐某(反诉原告),男   委托代理人赵某,北京律师事务所律师。   委托代理人张某(徐某之妻)

      第三人北京链家房地产经济有限公司,法定代表人左某董事长   委托代理人孙某,北京链家房地产经济有限公司法律顾问。

      

      原告李某(反诉被告)与被告徐某(反诉原告)、第三人北京链家房地产经济有限公司(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月23日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李某(反诉被告)及其委托代理人李英华,被告徐某(反诉原告)的委托代理人赵某、张某,第三人链家公司的委托代理人孙某起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

      李某向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令徐某继续履行双方于2016年4月24日签订的,关于位于北京市海淀区二龙闸村宿舍楼xx号房屋(以下简称xx室)的《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《合同》),徐某协助我办理房屋过户手续并交付房屋;2.徐某支付违约金,违约金的标准按房屋总价款4200000元的日万分之五计算,即日2100元,期限从2016年9月16日起至房屋实际过户并交付房屋之日止;3、徐某赔付居间费用92400元、房屋交易保障费12600元;4、本案诉讼费用由徐某承担。

      事实和理由:我从徐某处购买301室,并在链家公司的居间下双方签订了《合同》,我已按约定支付了定金,但在继续履行过程中,徐某却提出要求解除合同。为维护自身合法权益故诉至法院。

被告徐某辩称,现我不同意李某的诉讼请求。并提起反诉,要求:1、请求判令撤销《合同》及补充协议;2、请求判令链家公司赔偿居间费92400元,房屋交易保障费12600元,并支付违约金,违约金的计算方式同李某的关于违约金的计算方式;3、诉讼费用由李某和链家公司承担。

      事实和理由:我在《合同》签订前,为确保我的孙子以后能在户口所在地就近入学(小学),专门反复向链家公司询问房屋出售后是否影响孩子就近入学,在得到链家公司作出的“只要保留孩子户口就不会影响上学”的明确承诺后,才签订了《合同》、补充协议、以及《居间服务合同》等文件。在《合同》第九条(三)中特别作出了“1825天后户籍迁出”的约定,这是《合同》中极为重要的一个条款,目的在于确保我孙子上小学不受任何影响。

      但后来我了解到北京市小学入学有关政策,除了具有户籍外还必须有直系亲属的房产证,二者缺一不可,否则不能就近入学。我随即向链家公司提出置疑,该公司对此并不否认。无奈我提出终止合同。

      我认为,链家公司为赚取居间服务费,故意提供虚假信息,隐瞒真实情况,诱使我签署合同。我在链家公司错误引导下作出错误判断,在签订《合同》等文件过程中存在重大误解,故《合同》应予撤销。而造成我重大误解的原因完全在链家公司,此事给我们的家庭造成巨大影响,故链家公司应当承担相应责任。

      李某对徐某的反诉辩称,徐晓川所主张的重大误解不成立,其在诉争房屋已居住数十年,对小区学区房的状况是明知的,对诉争房屋不存在任何认知上的障碍。在商定过程中,其也并没有提出要求我方保证其孙子在该地区上学的要求,合同中也并没有对此作出专门约定。按徐晓川所述这么重要的内容怎么可能不落实到签订的协议中。另外,链家公司也从未承诺过保证其孙子上小学。综上,我认为,导致徐某提出解除《合同》的原因是房价上涨,现我不同意其反诉诉讼请求。

      链家公司述称,《合同》是各方真实意思表示,不存在重大误解,也不应被撤销。现我公司不同意徐某的反诉诉讼请求,同意李某的诉讼请求。

      当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及对证据的审核,本院认定如下事实:

     徐某是xx室的产权人,房屋产权证号为“京(2016)海淀区不动产权第XXXX号”。在链家公司的居间下,徐某将该房屋售予李某,并于2016年4月24日签订多份协议,包括:李某与徐某签订的《合同》,二人与链家公司签订的《补充协议》,及三方签订的《居间协议》。李某与徐某还与北京中融信担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》。

     《合同》第九条第(三)项约定,出卖方应在该房屋所有权转移之日起1825天内,办理原有户口迁出手续。庭审中,李某认可徐某向其提出因孩子入学户口需要保留5年,其本人对此表示同意。

      在《补充协议》中约定:房屋成交总价格4200000元,李某应在当月29日前支付定金200000元。该协议中所约定的徐某的义务包括:应在接到链家公司通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估;收到评估报告后5个工作日内,与李某共同前往贷款机构办理贷款手续;在李某申请的贷款机构批货后5个工作日内,与李某共同办理房屋所有权转移登记手续;并在办理完权属转移登记后5个工作日内,自行办理物业交割手续。双方另约定,如任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

     在《居间服务合同》中,约定居间费94200元由李某负担;在《房屋交易保障服务合同》中,约定保障服务费12600元由李浩林负担。

     李某于2016年4月24日、27日,分两次向徐某支付定金共200000元。并于同年6月6日向链家公司支付中介费94200元,向北京中融信担保有限公司支付保障服务费12600元。

      2016年9月10日,徐某向链家公司出具书面材料,要求解除《合同》,理由为签订合同的前提条件是确保3岁的孙子能够正常入学,为此在合同中写明保留户口1800余天,但入学另一重要条件是有房产证,事前却没人告诉我们,直到8月底孩子上幼儿园后才得知这一情况……鉴于以上情况,我方只能无奈停售。当月15日,徐晓川又向链家公司发出《关于要求解除301室买卖合同的说明》,再次明确要求解除合同。

    诉讼中,徐某就所述在签约前链家公司作出了“只要保留孩子户口就不会影响上学”的明确承诺,未向法庭提供充分证据。

      本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,根据上述举证责任分配原则,徐晓川有义务就所述,在签约前链家公司作出了“只要保留孩子户口就不会影响上学”的明确承诺,向法庭提交证据,因其就此未向法庭提供充分证据,故本院对其该项陈述不予采信。

      李某、徐某所签订的《合同》,及二人与链家公司所签订的《补充协议》、《居间合同》等,均系各方当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故应视为有效合同,该合同受法律保护,各方当事人均应按约定全面履行自己的义务。徐某不履行相关义务的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。现李某要求徐某协助其办理房屋过户手续、交付房屋,并按《补充协议》中所约定的计算方式,支付自2016年9月16日起至房屋交付之日止的违约金,本院予以支持。因本院已判决继续履行合同,从而不会使李某产生居间费损失及房屋交易保障费损失,故对李某要求徐某赔偿上述两项费用的诉讼请求,本院不予支持。

      因本院已确认现无证据表明,在签约前链家公司作出了“只要保留孩子户口就不会影响上学”的明确承诺不予采信,故对徐某提出的因链家公司虚假承诺,导致其对《合同》及《补充协议》等产生重大误解的意见,本院则不予采信,对其相应的反诉讼请求亦不予支持。另,李某的房款确系尚未付清,但因在本院释明后,徐某仍坚持撤销合同的诉讼请求,故本案中不对房款的给付进行处理;如在合同履行过程中,双方就购房款的给付产生争议,可另案解决。

      据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,第一百零七条,第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条,判决如下:

一、徐某于本判决生效后三十日内,向李浩林交付位于北京市海淀区二龙闸村宿舍楼xx号房屋;并于本判决生效后六十日内,协助李某办理该房的所有权转移登记手续。

二、徐某按每日二千一百元的标准,向李某支付自二Ο一六年九月十六日起,至房屋实际交付之日止的违约金。

三、驳回李某其它诉讼请求。

四、驳回徐某的反诉诉讼请求。

     如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

     保全费五千元,由徐某负担,本判决生效后七日内交纳。

     本诉案件受理费四万一千二百四十元。由李某负担一千零六元,已交纳二十五元,余款九百八十一元,及由徐某负担的四万零二百三十四元,均于本判决生效后七日内交纳。

     反诉案件受理费四万一千二百四十元,由徐某负担,于本判决生效后七日内交纳。

      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审 判 长  温 勇

人民陪审员  张永慧

人民陪审员  苏云泉

二〇一八年六月二十九日

书 记 员  刘 敏