李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
房屋已经过户给子女,现在想撤销? 老人在过户房屋前认真考虑

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京01民终1652号

      上诉人(原审原告):王某,女         委托诉讼代理人:刘某1      委托诉讼代理人:刘某3

      被上诉人(原审被告):刘某4,男,

      被上诉人(原审被告):刘某5,女, 委托诉讼代理人:李英华,北京市盈科律师事务所律师。

      委托诉讼代理人:刘某某(刘某5之夫)

      上诉人王某因与被上诉人刘某4、刘某5所有权确认纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初1353号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后,依法组成合议庭,因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定,不开庭进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人刘某1、刘某3,被上诉人刘某4,被上诉人刘某5及其委托诉讼代理人李英华、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

       王某上诉请求:撤销原判,改判刘某4、刘某5将北京市昌平区北七家镇(以下简称201号房屋)还给王某。事实和理由:刘某5给我写了保证,保证房屋过户到刘某4、刘某5名下后还是我说了算,我才同意房屋过户的。现在我想卖房,刘某5不同意。

       刘某4同意王某的意见。

       刘某5辩称,我在原来的拆迁安置补偿协议中是被安置人,在安置时有我一间房屋,所以201号房屋才办理到我和刘某4名下。一审中王某行使的是合同撤销权,二审中不要求撤销合同,即买卖合同合法有效,王某要求返还房屋没有法律依据。

王某向一审法院起诉请求:1、撤销王某与刘某4、刘某5签订的《存量房屋买卖合同》;2、判令刘某4、刘某5协助王某办理201号房屋的过户手续。

      一审法院认定事实:刘某4系王某之子,刘某5系王某之女。2003年2月28日以前,王某承租并居住在90号。2003年2月28日,王某(被拆迁人,乙方)与北京市西城区住宅建设开发公司(拆迁人,甲方)签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,协议显示,乙方在拆除范围内有正式住宅房屋1间,建筑面积15.86平方米,乙方现有正式户籍3人,实际居住人口3人,分别是王某、刘某5(王某之女)、刘某(王某之外孙女,刘某5之女),拆迁补偿款为136475.3元,拆迁补助费为26317.2元,乙方共计获得162792.5元。

      2003年4月5日,王某(买方,乙方)与路万达(卖方,甲方)签订《房屋买卖合同》,合同约定,由乙方向甲方购买涉案房屋,价格为33万元。房屋登记在王某名下。关于33万元房款来源,王某称,90号拆迁,北房一间给了16万元,自己盖了一小间,给了6万元,拆迁总共给了22万元,案外人刘某3(王某之子)出了11万元,共计33万元用于购买涉案房屋,刘某5出了2万多元用于新房过户,并出钱给涉案房屋装修,共计出了3万多元。刘某5称,购买涉案房屋时自己出了2.2万元税费,装修是其出的钱,案外人刘某3出了11万元,余下22万元是拆迁款。刘某4称,购房款包括拆迁款22万元,刘某3出了11万元,装修时其出了3万元,但后来刘某5出了,钱又还给他了。

      2011年12月27日,王某(出卖人)与刘某4(买受人)、刘某5(买受人共有人)签订《存量房屋买卖合同》(网签合同),约定王某以43万元的价格将涉案房屋出售给刘某4、刘某5。关于房屋过户原因,王某称,刘某4认为涉案房屋是经济适用房,转为商品房以后能多卖钱,要是转就得过户到刘某4、刘某5名上,王某本不同意,后来刘某4、刘某5劝说王某过户,称写遗嘱或证明,家人都签字,来证明房子还是王某的,涉及房屋权利还是王某说了算,后王某就同意了。刘某4称,其不知道涉案房屋在买的时候已经是商品房,当时听朋友说经转商以后卖房方便,于是和王某协商把涉案房屋转商品房,其在办理相关事宜时听说涉案房屋就是商品房,刘某4怕以后母亲没了签字麻烦,就办理过户了,王某跟刘某4说房子按照2011年10月16日的遗嘱分,刘某4觉得有遗嘱了就无所谓了。刘某5称,当时刘某4说将涉案房屋转为商品房,要过户到他自己名下,刘某5称有其拆迁利益,不同意,要求加上刘某5的名字,后刘某4就同意了,两居室有一间是刘某5的,所以约定的50%。

      同日,王某、刘某4、刘某5及案外人刘某3、刘某2、刘某某共同签订补充协议,写明:“我王某,现拥有201室产权,因经济适用房转商品房必须更换姓名,现决定过户到我儿子刘某4及女儿刘某5名下,但在我有生之年产权仍属于我,我有权处理一切关于房产方面的事宜,在百年之后,再按我的遗嘱执行。刘某450%,刘某520%,刘某320%,刘某25%,刘某某5%。1.如果谁要这个房子,按市场价按以上百分比分配。2.如果无人要,出售后按市场价按以上百分比分配。”现房屋已过户至刘某4、刘某5名下,为其二人共同共有。房产证由王某保管,且涉案房屋一直由王某居住。

      现王某认为刘某4、刘某5恶意串通导致王某做出错误判断,出售房屋不是其真实意思表示,故主张撤销该《存量房屋买卖合同》。王某称,2011年12月27日涉案房屋过户至刘某4、刘某5名下后,负责办理房屋过户手续的工作人员告诉其涉案房屋早就是商品房,不是经济适用住房。刘某4称,在涉案房屋办理过户前,建委工作人员告知房屋是商品房,在过户前已经将该情况告诉王某,但是没有想太多,为了以后出售方便将涉案房屋过户至刘某4、刘某5名下。

     上述事实,有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市城市房屋拆迁分户登记表》、《房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、补充协议以及当事人当庭陈述在案佐证。

      一审法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,从2011年12月27日各方签订的补充协议可知,王某同意将涉案房屋过户至刘某4、刘某5名下,乃是认为“经济适用房转商品房必须更换姓名”,而王某产生该错误认识并签订《存量房屋买卖合同》,乃是刘某4对其进行了相关阐述。从补充协议表述上看,王某明确表示即使房屋过户到刘某5、刘某4名下,在王某有生之年房屋产权仍属于王某,且各方也在协议上签字确认,由此可见,王某始终认为自己是房屋实际权利人。但是,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。从王某本人陈述来看,王某在过户时即2011年早已知悉涉案房屋是商品房而不是经济适用住房,时隔多年,现主张撤销该合同,依据不足,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:驳回王某的诉讼请求。

      二审中当事人没有提交新证据。

本院审理后对一审查明的事实予以确认。

      本院认为,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。虽然王某年事已高,但其系具有完全民事行为能力的公民,应当也必须知悉其行为的法律后果。房产的处分涉及王某重大利益,关系到其晚年生活的质量,王某更应慎之又慎。2011年12月27日补充协议的签订说明王某已充分意识到房屋过户到刘某4、刘某5名下对其可能产生的不利后果,其又不愿丧失对201号房屋的使用及控制权,最终王某权衡利弊后仍然以买卖的形式将201号房屋过户到刘某4、刘某5名下。现刘某4、刘某5系合法登记的产权人。本案中王某对于2011年12月27日其与刘某4、刘某5签订的《存量房屋买卖合同》的效力并不否认,二审诉讼中亦不要求撤销合同,其直接要求刘某4、刘某5将201号房屋返还无任何依据,本院不予支持。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

      驳回上诉,维持原判。

      二审案件受理费7750元,由王某负担(已交纳)。

      本判决为终审判决。

审判长 辛 荣

审判员 王爱红

审判员 范 磊

二〇一九年三月八日

法官助理叶康喜

书记员舒妍