李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
房屋买卖过程中卖家去世了,怎么继续履行房屋买卖合同?

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)京03民终6615号

上诉人(原审被告):田某,女         委托诉讼代理人:刘某,北京律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):刘某,女,   委托诉讼代理人:李英华,北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):董某,男,

被上诉人(原审被告):陈某,女,。

原审第三人:北京链家房地产经纪有限公司,法定代表人:彭某,董事长。

                   委托诉讼代理人:余某,女,北京链家房地产经纪有限公司员工。

     上诉人田某因与被上诉人刘某、董某、陈某、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市通州区人民法院(2018)京0112民初23767号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

      田某上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回刘某的全部诉讼请求;一、二审诉讼费由刘某、董某、陈某承担。事实和理由:一、一审判决认定“刘某虽存在迟延支付购房款的事实,但迟延履行义务的责任不在刘某”的结论错误,刘某在董某去世前已经构成根本违约。(一)刘某提出的双方口头约定将办理首付款资金托管手续的日期顺延至2013年10月的主张不成立,刘某应对此承担举证不能的法律后果。1.刘某提出的“口头约定”,除了链家公司表示认可外,未提交任何有效证据予以证实。延期给付属于合同核心条款的变更,在链家公司提供居间服务的情况下,不可能对于这种核心条款仅口头约定。2.链家公司在一审庭审中有关“口头约定”的表述不可信。合同签订的日期是2013年8月25日,链家公司做出此表述的时间是2019年,参与此事的业务员未出庭接受质询,其是否已经离职,是否还记得间隔6年之久的个案细节都无法判定,公司作为一个组织没有能力对于“口头约定”进行说明。而且,链家公司是利益关系人,若本合同解除,依据司法判例其将退回部分居间费。3.在董某、刘某、链家公司三方签订的《居间服务合同》的第六条载明:“各方同意,未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力”。虽然其为《居间服务合同》,但从其内容可以确认三方清楚“口头承诺”无效,链家公司更了解口头约定的法律风险,故完全可以判定三方不可能就78万元首付款的支付时间通过口头约定的方式变更,特别是违约责任条款对此有明确约定的情况下。(二)本案所涉房屋办理了网签手续并不影响对刘某违约责任的认定,同时证实链家公司在此次房屋交易中已不能处于中立的位置。1.按照约定,首付款的支付时间是2013年9月13日前,网签手续的实际办理时间是2013年9月24日,可以判定在办理网签之前,刘某就已经违约。2.网签手续是由链家公司独立进行的,没有证据证实其告知董友网签的情况,因为买卖双方在《居间服务合同》中约定了网签的授权手续,可以进一步证实链家公司因存在利害关系急于促成该合同的履行已不能处于中立的位置。依据合同约定在网签后三个工作日内办理贷款手续,链家公司并没有履行通知义务,其对于这种不合理之处并未作出合理解释。(三)一审法院认定“在较短时间内出卖人董某即去世,且去世前未向刘某提供过其银行账户等信息,致使刘某无法通过资金托管或自行支付的方式支付涉诉房屋的购房款”的结论错误。1.董某是2013年10月8日去世的,刘某应支付首付款的时间是2013年9月13日前,所以董某的过世并不影响对刘某违约责任的认定。2.刘某若具有契约精神以及支付能力是可以通过自行支付的方式履行首付款的给付义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定,刘某完全可以通过提存的方式履行义务,即便其口头约定成立,其迟延支付首付款的行为也构成了违约。二、一审法院口头裁定驳回田某的反诉请求属于程序错误。一审法院以董某、陈某没有提起反诉为由,口头驳回了田某提出的反诉请求。即便董某、陈某没有提起反诉、甚至反对提起反诉,反诉的审理并不存在障碍,一审法院可以依据职权依法追加董海峰、陈玉娥为反诉案件的当事人。

      刘某辩称,案涉合同中付款方式部分约定,董某有配合提供银行账户以及签订资金托管协议的附随义务,但在董某未履行上述附随义务的情况下,刘某的款项无法支付,故刘某不构成违约。一审法院审理程序不存在错误。

董某、陈某未答辩。

     链家公司述称,同意一审判决,不同意田某的上诉请求。

      刘某向一审法院起诉请求:1.判令董某、陈某、田某按协议继续履行,协助刘某办理坐落于北京市通州区×号楼311、301号房屋产权变更登记至刘某名下并交付房屋给刘某;2.判令田某向刘某支付违约金48万元;3.诉讼费由董某、陈某、田某承担。

        一审法院认定事实:2013年8月25日,刘某作为买受人(乙方)与董某作为出卖人(甲方)在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》及《补充协议》等协议,约定:刘某购买董友名下坐落于×号楼3单元311、301号房屋(以下简称涉诉房屋),该房屋成交价格为240万元,乙方于2013年8月25日向甲方支付定金2万元;乙方于2013年9月13日前将首付款78万元(包含已经支付的定金2万元)以资金托管的方式支付甲方;双方应于网签合同出来三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续;在贷款机构批贷后三个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续;双方在产权转移后业主收到全款后次日前自行办理物业交割手续,乙方自购房款中留存2万元作为物业交割保证金,该保证金于甲乙双方办理物业交割当日由乙方支付给甲方;甲方出现逾期履行前述共同前往贷款机构办理贷款申请手续、共同办理房屋所有权转移登记手续、办理物业交割手续等义务超过十五日的,或者甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的,甲方构成根本违约,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,且甲方应当在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;乙方出现逾期履行前述支付定金、首付款、办理贷款、办理权属转移登记、办理物业交割义务超过十五日的,构成根本违约,甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,且乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。上述合同另约定了其他内容。合同签订当日,刘某向董某支付了定金2万元,董某为刘某出具了定金收条,双方共同在链家公司签订了《网上签约委托授权书》,委托链家公司作为刘某及董某的代理人办理涉诉房屋的网签事宜。2013年9月24日,涉诉房屋办理网签。2013年10月8日,董某去世,其法定继承人为董某、陈某、田某三人。

     2014年2月24日,刘某将董某诉至一审法院,要求董某协助办理涉诉房屋的过户手续。该案于2014年4月22日因“一方当事人死亡,需要等待继承人表明是否参加诉讼”为由中止诉讼。后刘某于2014年5月8日向一审法院申请撤诉。

     2014年5月9日,刘某将董某、陈某、田某诉至一审法院,要求董某、陈某、田某协助办理涉诉房屋的过户手续。一审法院于  2016年12月28日作出(2014)通民初字第9224-3号民事裁定书,以尚无法确定田某是否为董某的继承人为由,裁定驳回刘某的起诉。刘某不服该裁定,上诉至北京市第三中级人民法院,该上诉案件于2017年6月16日撤诉结案。

      2017年8月11日,田某向刘某邮寄送达《解除合同通知书》,以刘某延迟履行支付首付款义务为由,通知刘某解除其与董某签订的房屋买卖合同。

      2017年8月22日,刘某再次以房屋买卖合同纠纷案由将董某、陈某、田某及链家公司诉至一审法院。2018年6月26日,因刘某经传票传唤无正当理由拒不到庭,一审法院作出(2017)京0112民初28303号民事裁定书,裁定该案按撤诉处理。

      2018年7月6日,刘某又以房屋买卖合同纠纷案由将董某、陈某、田某及链家公司诉至一审法院,即为本案。2019年3月1日,田某向黑龙江省绥芬河市人民法院提起诉讼,申请宣告陈某为无民事行为能力人并指定其子为其监护人。一审法院于2019年3月28日裁定本案中止诉讼。2019年5月5日,黑龙江省绥芬河市人民法院判决驳回田某的申请请求。后本案一审恢复审理。

      一审法院另查,董某(1958年10月5日出生,2013年10月8日因病去世)生前与陈某系母子关系,与田某系夫妻关系,与董某系父子关系,无其他继承人。董某与田某于2001年3月26日登记结婚,董某系再婚,田某系初婚,双方婚后未生育子女。涉诉房屋现登记坐落为×层311,该房屋登记共有情况为董某单独所有。董某去世后,董某、陈某、田某因董某遗产继承等问题产生争议,其诉讼案件在三亚市城郊人民法院审理过程中。

      一审庭审中,刘某主张房屋买卖合同签订后,因双方都有事,故口头约定将办理首付款资金托管手续的日期顺延至2013年10月份。后刘某催促董某履行合同义务,但刘某及链家公司均无法联系上董某,刘某将董某诉至一审法院要求继续履行合同,才知道董某去世的事实。此后,刘某多次诉至法院,要求继续履行合同。链家公司认可刘某所述买卖双方口头约定将办理首付款资金托管手续日期延后的事实。田某辩称,双方口头约定顺延办理资金托管日期的主张不符合常情,刘某也未举证证明其具备支付首付款的能力,从签订合同、董某去世至今已经多年,其完全可以通过提存等方式支付首付款,但事实上其一直未支付首付款,该行为已经构成根本违约,故刘某与董某签订的房屋买卖合同应当解除。

      一审庭审中,对于刘某至今未支付首付款的原因,刘某解释称,董某去世后,因刘某一方无法自行办理资金托管手续,董某亦未提供过其银行账户等信息,刘某不知道应当将购房款支付到哪里。关于董某去世后,首付款资金托管手续是否可以由其继承人代为办理的可能性,刘某主张因董某的继承人之间存在争议且至今还在诉讼,故链家公司并未向刘某提出该建议;链家公司亦表示,类似情况下,需要所有继承人先办理公证手续,将争议房屋过户至其中一个继承人名下,再办理后续房屋买卖手续。一审审理过程中,刘某已将涉诉房屋剩余购房款238万元交至一审法院。

     一审法院于2019年8月20日向陈某公告送达了起诉状副本及开庭传票,于2019年11月10日向董某邮寄送达起诉状副本及开庭传票,期限届满,董某、陈某无正当理由未到庭参加诉讼。

      一审法院认为,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,董某、陈某经一审法院传票传唤,无正当理由未到庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。继承遗产应当清偿被继承人依法应当负担的债务。本案中,刘某与董某就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》《居间服务合同》及《补充协议》等合同系双方真实意思表示,亦不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效,合同双方均应恪守履行自己的义务。现因董某已经去世,涉诉房屋登记为董某单独所有,董某、陈某、田某未作出放弃继承董某遗产的表示,故关于涉诉房屋买卖合同的相应权利义务应当由其继承人即董某、陈某、田某负担。

      对于刘某要求董某、陈某、田某继续履行房屋买卖合同的诉讼请求,一审法院认为,刘某自2013年8月25日签订房屋买卖合同后,按期支付了购房定金,并办理了网签,此后在较短时间内出卖人董友即去世,且去世前未向刘某提供过其银行账户等信息,致使刘某无法通过资金托管或自行支付的方式支付涉诉房屋的购房款。且董某去世后,刘某自2014年2月开始多次且连续起诉至一审法院,要求判决继续履行上述房屋买卖合同。故刘某虽存在迟延支付购房款的事实,但迟延履行义务的责任不在刘某,故对于田某主张的刘某至今未支付购房款构成根本违约的答辩意见,一审法院不予采信。对于刘某要求董某、陈某、田某继续履行房屋买卖合同,办理涉诉房屋产权变更登记手续并交付房屋的诉讼请求,一审法院予以支持。

      对于涉诉房屋剩余购房款一节,刘某现已将剩余购房款交付至一审法院,一审法院对此不持异议。因董某已经去世,董某、陈某、田某系董某的继承人,该三人因董某遗产继承等问题存在争议且有诉讼,故一审法院判决将涉诉房屋剩余购房款给付董某、陈某、田某。若董某、陈某、田某对该笔款项的分配等问题存在争议,可另案主张权利。

      对于刘某要求田某向其支付违约金的诉讼请求,一审法院认为,田某与董某、陈某承担继续履行房屋买卖合同的义务系基于继承关系产生的法定义务,田艳春虽向刘某邮寄送达《解除合同通知书》,但被继承人死亡后,遗产分割前,遗产应属全体继承人共有,刘某对于董某的继承人包括田某、董某、陈某三人的事实已经明知,应知田某个人无权自行解除涉诉房屋买卖合同,田某自然不构成合同约定的拒绝将涉诉房屋出售给刘某的违约行为,故刘某的该项诉讼请求于法无据,一审法院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国继承法》第三十三条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决:一、刘某与董某、陈某、田某继续履行刘某与董某于2013年8月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》;二、刘某给付董某、陈某、田某×号房屋的剩余购房款238万元(已交付至一审法院);董某、陈某、田某于判决生效之日起七日内,协助刘某办理上述房屋的产权变更登记手续,将该房屋登记至刘某名下;三、董某、陈某、田某于办理完毕产权变更登记手续后十日内,将×号房屋腾空并交付给刘某;四、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中,当事人均未提交新证据。

     经查,根据一审法院2019年11月21日的开庭笔录,田某一方当庭表示“同意法庭的意见,我们不再申请反诉,另案主张权利”。

     本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。

      本院认为,刘某与董某就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行。根据已经查明的事实,涉诉房屋登记为董某单独所有,董某已于2013年10月8日去世,其法定继承人为董某、陈某、田某,且上述继承人未作出放弃继承董某遗产的意思表示,故董某、陈某、田某作为董某的继承人在享有上述合同权利的同时应当承担相应的合同义务。

      根据当事人的诉辩意见,本案二审争议焦点为刘某未按合同约定支付首付款是否构成根本违约以及案涉合同是否应继续履行。案涉《补充协议》约定,刘某于2013年9月13日前将首付款78万元(含刘某已支付的定金2万元)以资金托管的方式支付给董某。据此,田某主张刘某未按合同约定时间支付首付款已经构成根本违约。对此,本院认为,首先,刘某自2013年8月25日签订案涉房屋买卖合同后,按期支付了购房定金,并办理了网签,此后出卖人董某在较短时间内去世,且去世前未向刘某提供过其银行账户等信息,致使刘某无法通过资金托管或自行支付的方式支付涉诉房屋的购房款。其次,关于刘某未在2013年9月13日前支付首付款的原因,刘某称因双方都有事,故口头约定将办理首付款资金托管手续的日期顺延至2013年10月份,对此链家公司亦予以认可。现董某已去世,田某上诉主张刘某、董某与链家公司不可能就首付款的支付时间通过口头约定的方式予以变更,缺乏依据,本院难以采信。最后,董某去世后,刘某自2014年2月开始多次且连续起诉至一审法院,请求继续履行案涉房屋买卖合同,但因董某、陈某、田某之间就董友遗产继承等问题存在争议且各方未能就履行案涉合同达成一致意见,导致刘某无法支付剩余购房款,合同不能正常履行。综合上述情况,田艳春上诉主张刘某在董友去世前已经构成根本违约、一审判决对相关事实认定错误,依据不足,本院不予采信。现刘某已将剩余购房款交付至一审法院,一审判决刘某给付董某、陈某、田某剩余购房款,董某、陈某、田某继续履行房屋买卖合同,协助办理涉诉房屋的产权变更登记手续并交付房屋,并无不当,本院予以确认。

     另,根据一审开庭笔录,田某一方曾当庭表示不再申请反诉并另案主张权利,现其上诉主张一审法院驳回其反诉请求属于程序错误,缺乏事实和法律依据,本院亦不予采信。

      综上所述,田某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

      驳回上诉,维持原判。

       二审案件受理费70元,由田艳春负担(已交纳)。

       本判决为终审判决。

审 判 长 巴晶焱

审 判 员 曹 炜

审 判 员 蒋 巍

二〇二〇年七月二十四日

法官助理 孟 磊

法官助理 田子阳

书 记 员 刘怡然