李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
土地租赁中土地征收 租户是不是有补偿?

河北省保定市莲池区人民法院

民 事 裁 定 书

(2020)冀0606民初1946号

本诉原告(反诉被告):张某,男,委托诉讼代理人:郭某,系张某之妻。

                                                    委托诉讼代理人:王某,河北律师事务所律师。

本诉被告(反诉原告):张某,男, 委托诉讼代理人:杨帆,北京市盈科律师事务所律师。


      本诉原告张某与被告张某土地租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月22日立案后,本诉被告张某提起反诉,本院依法适用简易程序,对两案公开开庭进行了审理。张某委托诉讼代理人郭某、王某,张某及委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

      本诉张某向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告双方的土地租赁协议;2、判令被告立即清除地上附着物,恢复原状,返还租赁土地;3、判令被告向原告支付欠缴的2018年、2019年两年的土地租金人民币14000元及相应利息;4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由:2010年1月1日,原告张某与被告张某签订土地租赁协议,约定原告将承包土地4亩租给被告使用,每亩年租金人民币1500元,每过三年每亩增加100元,未约定租赁期限。协议中明确约定,合同期内如遇国家开发占用征用土地,村内调整土地或不可抗力的自然灾害,本协议自动终止。现案涉土地面临征收,协议无法继续履行,原告有权解除合同。要求被告清除地上附着物,返还土地。被告自2018年度开始未向原告支付土地租金,现欠缴2018、2019年度租金合计人民币18700元,经原告多次催促,被告拒不返还涉案土地,也未履行支付租金义务。据此,特诉至法院,请求人民法院依法维护原告的合法权益。

      本诉被告张某辩称:签订《协议书》的双方均系完全的民事行为能力人,且对涉案标的拥有民事权利。因此,2010年1月1日签订的案涉土地租赁《协议书》合法有效。合同签订后,本诉被告一直按期支付租金。2018年年初,本诉被告委托其子张某1(本案证人之一)前去给本诉原告送2018年年度租金,本诉原告拒收。结合《协议书》约定可知,一旦出现征地,合同自动终止。该《协议书》已于2017年5月20日终止。本案中,征地属于不可抗力,属于双方都无法抗拒的客观情况。按照法律规定,如本诉原告认为合同因不可抗力不能继续履行,应当将相关情况通知本诉被告,以减轻双方损失。本诉被告在所租赁的土地上栽种了大量的经济林木及养殖了部分家禽、家畜,现因征地,征收机关应当给予本诉被告补偿。而众所周知,在房屋征收或者征地安置补偿过程中,征收机关往往只将房屋所有权人或者土地承包经营权人列为被征收人,本诉被告直接要求安置补偿,存在主体权利障碍,事实上,本诉被告也曾去找过相关征收人员,被对方以不是土地承包经营权人为由拒绝沟通。因此,在出现征地后,双方多次协商地上附着物的补偿处理工作,本诉被告说:“你们在和政府签订安置补偿协议时,要告知他们有大量的地上附着物还需要安置补偿。”而本诉原告多次回复:“这次征收没有地上附着物补偿,没有青苗补偿,一分都没有。”在不可抗力发生后,在出现约定终止协议的情形后,在本诉原告通过拒收租金表明合同早已终止后,双方仍应当遵循诚实信用原则,履行通知、协助等义务,以避免更大的损失。但显然,本诉原告的说法与在案证据不符。至于要求清除地上附着物,现在是果树、林木、必要的农业生产设施、大棚,本诉被告怎么清除?另,出现这种情形的主要原因是政府征地,如果政府及时给本诉被告评估,并给予安置补偿,本诉被告也会积极的配合,将相关的地上物清空。所以,本诉被告不同意本诉原告的这一诉请。现在因不可抗力或合同约定终止情形出现,合同终止,本诉原告开开心心的签了安置补偿协议,忽略了本诉被告的地上附着物,造成时至今日本诉被告的地上附着物仍然没有被纳入评估范围,而且本诉被告曾去送过租金,本诉原告拒收。今天,本诉原告要求本诉被告支付租金没有事实和法律依据。

为支持己方主张,本诉原告张某提交了以下证据:

1、协议书。证明双方签订的协议书及约定内容,其中第四条明确约定:“合同期内如遇国家开发占用,征用土地,本协议自动终止”。

2、征地告知书。证明政府于2019年11月23日通知征收涉案土地。

       经庭审质证,本诉被告张某质证意见为:对证据1的三性和证明目的均认可。本诉原告的证明目的与本诉被告的答辩一致,合同明确约定的是终止,而非解除。证据2是复印件,对其真实性和证明目的均不认可。另该告知书未提供征地附图,不能确认涉案土地的具体征收情况,且根据本诉被告提交的证据6,可知西大夫庄村被征收的土地有70余公顷(1000多亩),本诉被告认为实际上本诉原告的土地已经被征收并变更了土地性质。

为支持自己的辩称意见,本诉被告提交了以下证据:

1、协议书。证明反诉原告与反诉被告所签协议书合法有效;合同约定了地上附着物的归属/补偿款的归属;合同约定了租金支付标准;合同约定了协议自动终止条件或约定了解除权。

2、深圳园项目建设开始时间相关新闻政府官网截图、新华网网页截图、河北深保投资发展有限公司官网截图。证明深圳园项目建设暨征地工作开始时间为2017年5月20日。

3、《西大夫庄村改造安置补偿方案》。证明该地上附着物有补偿,且须经具备资质的评估单位依法评估,以评估结果为准。

4、录音4份(附光盘、附录音文字版整理)。与出租户王某谈话录音证明,王某认可2018年年初张某1给其送租金时,其没有收取,并认可政府占地开始的时间是2017年5月份、不要租金的原因是政府把地量了,认可由其找律师并协调其他8户一起提起本案本诉;王某妻子表述,按合同约定合同已经自动解除了。与出租户张某谈话录音证明,张生认可系列诉讼由王友信、王信忠牵头并组织,其当时并不想参与诉讼,表示已签订安置补偿协议,认可青苗费是张哲的,也认可2018年年初张某1去送租金时很多出租户没要。与出租户张某谈话录音证明,政府说把地要回来就赔钱(征地安置补偿款),要不回来就不赔钱。与出租户张某电话录音证明,其认可2018年年初拒收了租金,理由是因为要卖地、怕麻烦,表示政府说如果不腾出来地,地上有东西不收地、不给钱,承认自己已经签了安置补偿协议。

5、证人证言2份。张某1证言证明其参与了2016年、2017年租金交付,交付标准是3000元/亩;2018年年初时去送租金时遭到出租户拒绝;拒收租金的理由是政府已经量地了、马上要分钱;王友信在2018年年初收取租金后又将租金退回。张某2证言证明2016年、2017年交付租金时其陪同于甜甜去过几家出租户,交付租金标准是3000元/亩。

6、河北省征地信息公开网公开信息。证明西大夫庄村在2017年被保定市2017年度实施第33批次建设用地,征收土地69.3334公顷,其中耕地67.3409公顷,该文件下发时间是2020年3月3日,已经国务院批准。结合本诉被告了解到的情况,西大夫庄村一共只有耕地1000余亩,因此本诉被告认为涉案土地已经变更为国有建设用地,原告所拥有的涉案土地承包经营权已经转化为土地安置补偿利益,原告不具备就涉案土地租赁合同提起合同纠纷的民事主体资格。

7、证人张某1出庭作证。证明2016年、2017年春天给过2年每亩地3000元标准的租金,2018年年初给几家送过租金,只有王友信收了,1、2周后又返还了该租金。近几年都是张某1去送租金,最后一次送租金没开收据。

8、证人张某2出庭作证。2016年哪天送租金想不起来了,不是特别热的时候,于甜甜说让我跟她去送租金,我当时没下车,租户写没写收条不清楚。

      经庭审质证,本诉原告张某质证意见为:对证据1,认可。对证据2认可,该证据能够证明涉案土地由于深保园建设而由政府征用,符合土地租赁协议解除条件。对证据3真实性认可,但对关联性和证明目的不认可。该补偿方案系对宅基地及地上建筑物的安置补偿,本案涉案土地为耕地,故与本案不具备任何关联性。对证据4不认可,因无原始载体,对真实性无法核实;且录音中的张某1、王艳楼、张生均为案外人,与本案无关,对其录音内容不予质证。对证据5中张某1证言不认可,因证人张某1与本诉被告张某系父子关系,属特定关系人。对证据5中张某2证言的证明目的不认可。原告认可仅按照3000元/亩标准收到过2017年的租金。被告是否给付过租金,应以打款凭证和收据作为证据。张某2的证言能够证实双方当事人已经友好协商更改租金标准,提高至3000元/亩并按照此标准实际履行。因此2017年以后,未给付的租金应按照此标准进行支付,至实际腾退交还土地之日止。证据6超过举证期限,不予质证。该文件仅仅载有征地面积,没有征地范围,四至及图纸,不能证明为本案土地。唯一能证实案涉土地转为国有建设用地的为冀政转征函,本诉被告提供的证据6,不能证实案涉土地转为国有建设用地。且原告与被告签订了合法有效的土地租赁协议书,拥有案涉土地的承包经营权,因此无论土地性质如何均不影响原告的诉讼主体资格。

       反诉原告(本诉被告)张某向本院提出反诉请求:1.依法判令反诉原告张某与张某签订的土地租赁协议已于2017年5月20日终止;2.依法判令反诉被告(本诉原告)返还反诉原告张某2017年度多支付的4亩土地租金6000元(计算6个月);3.依法判令反诉被告(本诉原告)协助反诉原告处理地上附着物补偿款的申领工作;4.依法判令反诉被告(本诉原告)承担本案反诉全部诉讼费用及相关评估、保全、鉴定等费用。事实与理由:2010年1月1日,反诉原告与张某签订案涉土地租赁《协议书》,约定反诉原告租赁张某4亩土地,租金每年1500元/亩。协议约定,合同期内如遇国家开发占用征用土地、村内调整士地或不可抗拒的自然灾害,本协议自动终止。协议同时约定,如遇开发出售土地,地上物品归反诉原告。2016年、2017年,反诉被告违反协议约定,单方面提高租金,要求租金增加至3000元/亩,反诉原告被迫同意,反诉原告要求更改协议,遭到反诉被告拒绝,反诉原告无奈按此标准支付。后经与反诉被告沟通,继续按原协议履行。2017年5月20日,保定深圳高新技术科技创新产业园建设项目(下简称“深圳园”)举行集中开工仪式。此时应视为已出现约定的合同终止条件,但反诉原告出于乡里乡亲的考虑,未提出终止协议,未要求反诉被告返还多支付的租金。且因为当时深圳园征地项目刚刚展开,反诉原告考虑到反诉被告可能尚未取得涉案土地的安置补偿款,在2018年年初时,反诉原告又委托其子等人向反诉被告支付2018年的租金,遭到反诉被告的拒绝。此举说明反诉被告此时认为租地协议已自动终止。但之后,反诉被告私自与征收方签订安置补偿协议,领取安置补偿款,未通知反诉原告,领取案涉土地地上安置补偿款时是否申领地上附着物补偿款也未告知反诉原告。综上,反诉被告无故提高租金,在出现合同终止条件时未返还反诉原告多支付的2017年度租金,擅自签订安置补偿协议未考虑反诉原告价值数百万的地上附着物(多为盛果期的经济林木及农业生产设施),反诉原告多次与反诉被告协商,要求其在申报案涉土地相关情况时通知反诉原告,并及时告知征收方案涉土地有大量地上附着物,均未得到回应。反诉被告违背民事行为应当诚实守信的原则,在遇到不可抗力的情况下,不念信义、金钱至上、置亲情于不顾、置约定于不顾、置法律于不顾,竟起诉反诉原告要求反诉原告清除地上附着物并支付2018、2019年度其拒收的租金。基于上述事实,反诉原告为维护自身合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定,特向法院提起上述反诉请求,恳请法院查清事实,判如所请。

      反诉被告(本诉原告)辩称:一、双方签订的土地租赁协议应当解除而非终止。根据合同法第九十一条规定,有下列情形之一的,合同的权利义务终止:(二)合同解除。由此可见,合同解除亦是合同终止的一种形式,本诉原告请求解除合同于法有依。不能因协议中约定终止就不能解除,没有约定解除但符合法定解除条件时,合同当然能够解除。根据合同法第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中,案涉土地遇国家征收而不能实现合同目的,符合合同解除的法定条件一。2018、2019年租金经本诉原告多次催要,本诉被告迟迟未予支付,符合合同解除的法定条件三。2017年5月20日,案涉土地遇国家征收而应终止合同。但本诉原告多次要求被本诉被告终止合同,本诉被告均不予理睬,导致本诉原告权益遭受重大损失,构成根本违约,符合合同解除的法定条件四。合同解除后,双方的权利义务终止。根据合同法第九十七条之规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,双方土地租赁协议终止后,所租土地应从协议终止之日2017年5月20日起清空腾退,恢复原状,并交还本诉原告。但本诉被告一直拒绝终止合同,拒绝腾退交还土地,而是继续占有使用,构成严重违约,因此,本诉被告实际占用期间的土地使用费应向本诉原告支付,至实际腾退交回之日止,并承担相应利息。2017年度按照3000元/亩标准支付的租金,系双方友好协商后的真实意思表示,是双方对租赁协议租金标准的调整,不存在任何可以撤销的法定情形。2017年度租金按调整后的3000元/亩支付后,双方均未产生过任何异议,因此应视为双方已经按照调整后的租金标准进行履行,2018、2019年及之后的土地使用费亦应按照这一标准进行支付。而且,此时主张返还2017年度的租金明显已经超过诉讼时效,因此反诉原告主张返还租金的请求不能成立。地上附着物补偿款的申领系反诉原告的个人事务,反诉被告没有义务协助反诉原告处理地上附着物补偿款的申领。由于反诉原告的违约行为,导致反诉被告早应于2年前就该领取的巨额补偿款至今未能领取到位,光利息一项损失就达十几万元。反诉被告出于亲情的顾虑,并未做过多计较。对此,反诉原告应该心怀感恩。综上所述,反诉原告提出的反诉请求无事实、合同与法律依据,因此请求法院依法驳回反诉原告的反诉,依法保护反诉被告的本诉,以维护反诉被告的合法权益。

为支持反诉主张,反诉原告(本诉被告)提交的证据同本诉被告以上提交的证据。

      反诉被告(本诉原告)补充质证意见为:根据民事诉讼证据规则第69条第2款规定,本诉被告(反诉原告)提交的证人证言及两位证人出庭作证均不能予以采信。

     根据庭审举证、质证情况和双方当庭陈述,本院确认以下事实:

      2010年1月1日,以张某为甲方(出租方)、张某为乙方(租赁方)签订《协议书》约定,“租赁土地4亩,租金每年每亩1500元”,“上打租,每年1月1日一次性付清全年租金,不能拖欠”,“合同期内如遇国家开发占用,征用土地,村内调整土地或不可抗拒的自然灾害,本协议自动终止”,“如遇开发出售土地,地上物品归乙方土地归甲方,互不干涉”,“租地期限到协议终止为止”,“乙方留给甲方1亩流动地随时甲乙双方南北调整”。后案涉土地一直由张某使用,与张某租赁的其他土地一起用于果树、花卉种植,并陆续建有围墙、大棚等设施。张某也一直按约定每年交纳一次租金。直到2016年,因在案涉土地上搞建设,出租方要求将租金提高到3000元/亩,在2017年初张某按3000元/亩标准交纳了一年的租金。2017年5月20日,保定深圳高新技术科技创新产业园项目开工建设,规划建设范围包括本案租赁土地,并将该项目用地列入保定市2017年度实施第33批建设用地报批。2018年初,张某曾想继续交纳租金,但被出租方拒收。2019年11月25日保定市自然资源和规划局向西大夫庄村农户发出《征地告知书》。后本诉原告张某委托律师于2020年1月17日向本院递交诉状提起诉讼。直至2020年3月3日河北省人民政府才以“冀政转征函(2020)865号”文件批复“同意转用”、“要严格按照征收土地方案组织落实征地补偿安置工作,切实安排好群众的生产生活”。后张某提出前述反诉。

      本院认为:案涉土地租赁《协议书》约定的终止履行的情形出现,根据合同法第九十一条第(七)项的规定,合同的权利义务终止。且西大夫庄村集体所有的土地被征收后属于国有土地,即出租方已不再是案涉土地的土地承包经营者,出租方仍基于集体土地承包经营权主张权利不再有依据,故出租方要求解除土地租赁《协议书》、返还土地、支付租金已没有事实和法律依据。本诉原告主体不适格,依法应当驳回其起诉。同理,反诉原告的反诉也应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(七)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、第一百五十四条第(三)项的规定,裁定如下:

一、驳回本诉原告(反诉被告)张某的起诉;

二、驳回反诉原告(本诉被告)张某的起诉。

减半收取的本诉案件受理费75元,退还本诉原告(反诉被告)张某;减半收取的反诉案件受理费25元,退还反诉原告(本诉被告)张某。

      如不服本裁定,可在裁定书送达之日起10日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员  王海波

二〇二〇年八月十三日

书记员  李 薇