李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
任 X 诉 孔 X 房屋租赁合同纠纷分析

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京0114民初11213号

       原告(反诉被告):任某,女,            委托诉讼代理人:杨帆,北京市盈科律师事务所律师。

       被告(反诉原告):孔某,女,            委托诉讼代理人:范某,北京某律师事务所律师。

       原告(反诉被告)任某与被告(反诉原告)孔某房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)任某及其委托诉讼代理人杨帆,被告(反诉原告)孔某及其委托诉讼代理人范某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

       任某向本院提出诉讼请求:1.被告归还原告13个月房租97500元(含2016年8月28日至2017年8月27日房租、押金7500元);2.被告赔偿原告房屋装修款、家具款35000元(含室内墙壁粉刷、露台15平方米铺设10000元、房内家具:床5个、柜子5个、空调5个、面盆2个、燃气灶1个、浴霸3个、冰箱1台、洗衣机1台、挂灯8个、窗帘5个,计25000元)。诉讼过程中,原告增加诉讼请求为:要求确认双方签订的租赁合同无效。2018年7月27日,原告明确其不主张已经形成附合的装修费用,并会将电器搬走。事实和理由:原告于2016年8月28日与被告签订《房屋租赁合同》,同时以支付宝转账形式一次性支付被告13个月房租共97500元。2017年3月6日,原告为办理居住证向被告提出提供房产证复印件的要求,遭被告以房本在老家获取不便、老家无人能领、工作强度大无假期、周六日需照顾孩子学习等各种理由拒绝。经多次微信沟通未果,原告于2017年3月16日提出终止房屋租赁。被告认为原告违反双方签署的《房屋租赁合同》中“乙方提出退租,应提前15日通知甲方,并按月租金200%支付违约金”,向原告索要2个月房租并要求原告于3月30日前搬出。同时被告要求原告彻底搬出后发送空置房屋照片,被告才肯从山东前往北京与原告面谈。2017年4月1日,双方曾面谈房屋退租事宜,当日被告态度强硬并要求原告赔偿损失15000元和将家中剩余未搬走家具彻底搬出后解除合同,也不提供房本复印件协助合租人员办理工作居住证,双方不欢而散。现原告认为被告出租的房屋为国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅,为经济适用房并未取得完全产权。根据国家七部委2007年11月19日出台的《经济适用房管理办法》第30条及第33条规定,经济适用住房购房人拥有有限产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。孔某作为经济适用房的有限产权人,其将房屋出租以获取租金收益的行为违反经济适用购房人不得擅自出租获利等规定,系利用公共资源谋取个人利益。原告为维护自身权益,特诉至法院。

      孔某辩称:原告起诉的理由说双方租赁合同违背了经济适用房相关法律规定,实际上涉案房屋已经交纳土地出让金,符合出租的条件。原告属于单方解除合同,构成违约,故被告不同意原告的诉讼请求。

      孔某向本院提出反诉请求:1.判令任某将北京市昌平区北七家镇天通×苑×区×号楼×层×单元×的房屋腾空,并按双方订立合同时的原状交付给孔某,不得损坏房屋附属设施;2.判令任某支付自2017年8月27日至实际交付房屋之日止的房屋租赁费,按每天257.53元的标准计算(94000元/÷365天=257.53元/天);3.判令任某支付逾期支付房屋租赁费的违约金31333元(94000元/÷12个月×4=31333元);4.判令任某支付擅自拆改变动房屋结构的违约金31333元(计算方法同第三项);5.判令任某支付未经孔同意转租的违约金31333元(计算方法同第三项);6.判令任潇支付提前解除合同的违约金15666元;7.在交付房屋时,任某结清水、电、有线电视已生费用;8.判令解除双方租赁合同。事实和理由:鉴于任某单方无故解除租赁合同,孔某同意解除,但任某必须支付各项经济损失。为此,孔某提出反诉,请依法裁决。

     任某对反诉辩称:我认为合同无效,孔某主张的违约金没有事实和法律依据,违约金存在重复主张的情况,反诉请求第三项、第四项、第五项违约金是重复主张。我已于2017年2月搬离涉案房屋,现房屋由原来与原告合租的其他人居住,孔某主张的应为房屋使用费,该使用费应由实际使用人支付。

      当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人对证据进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实,本院认定如下:

      2016年8月28日,孔某(出租方、甲方)与任潇(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》,约定孔某将坐落于北京市昌平区天通苑×区×号楼×单元×号房屋(以下简称涉案房屋)出租给任潇,建筑面积152平方米,租期自2016年8月28日至2018年8月27日,共24个月,租金标准为第一年90000元,第二年94000元,租金支付日期分别为2016年8月28日和2017年7月27日,押金7500元。双方合同第七条转租约定:乙方需事先征得甲方书面同意,方可在租赁期内将房屋部分或者全部转租给他人,并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条合同解除第(三)款约定:乙方有以下情形之一的,甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并解除合同,收回房屋。1、乙方不按照约定支付租金达2日的;2、欠缴各项费用达200元的;3、擅自改变房屋用途的;4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的;6、转租未经甲方同意的;7、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的;8、其他:最多不超过6人。第九条违约责任约定:(一)……乙方有第八条第三款约定情形之一的,按月租金的400%向甲方支付违约金,甲方有权要求乙方恢复原状。(二)租赁期内,甲方需提前收回该房屋的,或乙方需提前退租的,应提前15日通知对方,并按月租金的200%支付违约金。合同附加条件约定:房间内不允许做任何形式隔断。双方还在合同中约定了其他内容。合同签订当日,任潇向孔晓慧支付了一年租金90000元和押金7500元,孔某将房屋交付任某。

      2017年3月,双方曾协商解除合同,但因双方意见存在分歧未能达成一致意见,后任某将孔某起诉至法院要求确认合同无效,孔某提出反诉要求解除合同。

      庭审中,双方当事人将涉案房屋交接时间定于2018年8月27日,该日任某到庭陈述称因屋内还有人居住,无法在该日将房屋腾空返还。双方在本院主持下就房屋交接达成和解协议:若任某于2018年8月31日前支付孔某第二年房租94000元并于2018年9月1日将涉案房屋腾空并交付孔某,则孔某自愿放弃向任某主张2018年8月28日至2018年9月1日的房屋使用费,若任某未能按时履行前两项约定,则任某应按照孔某的反诉请求支付房屋使用费至实际腾空房屋为止,还应按合同约定承担责任。后因任某无法在2018年9月1日交付房屋,双方另行约定办理房屋交接时间为2018年9月5日。

      2018年9月5日上午,任某与孔某签署《房屋交接清单》,就双方房屋交接一事达成如下一致意见:任某共支付孔某燃气费、保洁费、丢失家具、财产损失等共计6950元,双方均同意从任某已支付的押金7500元中予以扣除。当日,涉案房屋交接完毕。截止交接房屋当日,孔某共收到任某支付的第二年房租29000元。

另查一,涉案房屋于2011年4月14日登记在王某名下,房屋性质为经济适用房。孔某提交了其与王某的结婚证用以证明其与王某系夫妻关系,涉案房屋系其代表家庭与任某签订的房屋租赁合同。

另查二,任某认可其在租赁期内曾在涉案房屋内打过隔断,但其已将隔断拆除。2018年8月13日,经本院现场勘验,涉案房屋内的隔断已被拆除。

另查三,任某称其2017年3月16日通知孔某其要搬走,并于2017年3月29日之前就已经搬离涉案房屋并把钥匙放在涉案房屋内。孔某不认可任所述,称自己没有收到任某交付的房屋钥匙。任某称涉案房屋内有与其合租的租户,因与孔某的问题未解决,合租的人未从涉案房屋内搬走。任某还以立案后不知道要交纳租金为由未按照合同约定支付第二年租金。孔某不认可任某所述合租一事,其认为是任某未经孔某同意擅自转租。

另查四,任某主张双方约定的违约金金额过高,其无法承受。

     上述事实,有《房屋租赁合同》、《房屋交接清单》、房屋所有权证书、结婚证及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,任某和孔某签订的《房屋租赁合同》,是双方真实意思表示,未违反法律、行政法规等强制性规定,该合同应属有效。现任潇以涉案房屋为经济适用住房为由主张合同无效并要求退还房屋租金及押金的请求,本院无法支持。本院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

     合同签订后,孔某将房屋交付任某,任某理应按照合同约定交付租金,故孔某请求任某支付2017年8月28日至2018年9月5日期间的房屋租赁费,本院予以支持。在合同履行期间,双方曾协商过解除合同,但未能达成一致意见,任某遂起诉至法院。在案件审理过程中,双方均同意任潇于合同期限届满时将房屋腾空返还孔某,应视为双方同意履行合同至期限届满且已实际履行。考虑到本院作出判决时双方合同租赁期限已届满且房屋已经实际返还,故对于孔某要求解除合同的诉讼请求,本院不再予以支持。任某未按约定支付租金、在房屋内打隔断,其行为违反合同约定,应按照合同约定支付违约金。现任某主张违约金约定过高请求适当减少,本院将以孔某的实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合考虑。双方已在2018年9月5日交接时,就房屋交接、附属设施损坏、装修、家具、水电费等达成一致意见,即从押金7500元中抵扣交接房屋时确定的任某应支付费用6950元,对此本院不持异议。

     关于双方庭审中达成和解协议一节,因任某未按照和解协议要求及时足额支付房屋租金,故本院将依法计算任某应支付的租金和使用费。考虑到任某已支付第二年租金29000元、抵扣后尚剩余押金550元,此两笔费用应在判决中予以扣除。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条规定,判决如下:

一、任某于本判决生效后七日内支付孔晓慧2017年8月28日至2018年9月5日房屋租金及使用费66768元、违约金15666元;

二、驳回任某的全部诉讼请求;

三、驳回孔某的其他反诉请求。

      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      本诉案件受理费3980元,由任负担,已交纳;反诉案件受理费2197元,由任潇负担,于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。

审 判 长 程 杰

人民陪审员 宋 颖

人民陪审员 汪 霞

二〇一八年九月二十七日

书 记 员 尹留洋