李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
房屋买卖中“阴阳合同”效力应如何认定?
已被浏览275次更新日期:2020-12-14来源:
所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一房屋签订两份内容不同的合同,一份合同对内,即“阴合同”,是双方当事人真实意思表示的合同,另一份合同对外,即“阳合同”是以逃避国家税收等为目的而订立的。

  法院在审理案件的过程中,对买卖合同中“阴阳合同”的效力认定问题上,主要存在三种不同观点:第一种观点认为,“阴阳合同”均为无效合同,因为,二者均违反了《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定,所以是无效的,是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷,并应对买卖双方实行民事制裁。第二种观点认为,“阳合同”不是合同双方的真实意思表示,且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效,而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。第三种观点认为,“阴合同”有效,“阳合同”除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。在合同实际履行中,应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。

    律师观点

    律师认为,第一种观点一概否认两种合同的效力,均认定为无效是不合理的,因为其中只有一份合同是当事人恶意患通损害了国家利益的,其中有一份合同是符合法律规定而书立的,合法有效的,应当依法予在保护。第二种观点认为“阳合同”整体无效,此种观点仍存在诸多问题,因为在司法实践中好多当事人在“阳合同”中不仅仅是对价款问题进行了变更,还有一部分是在“阴合同”中没有约定的,关于合同实际履行的一些问题。如“阳合同”无效,则双方当事人的合同履行,便存在问题。第三种观点,符合现大部分案件的实际情况,但也不能一概而论。对于“阴阳合同”的效力问题,应当个案评说,根据每个案件的不同情况,来判断哪一份合同是为当事人的真实意思表示。现在离婚案件中存在这样一种情况,甲乙为夫妻,结婚后,以低于市场价格几倍的情况,在甲方父母处购得房屋一处,甲方父母考虑到儿子无房居住的情况下,也同意以低价出卖并到房产交易大厅办理了过户并在房屋过户大厅签订了“存量房买卖合同”“阳合同”。房屋办理完过户手续后一年多,甲乙双方由于感情不和,欲离婚,此时甲便与其父母在乙不知情的情况下,签订了一份房屋买卖合同“阴合同”,合同中关于价款的约定符合房屋交易的市均价格,合同签订日期在原合同之前。显然在本案中“阴合同”主要目的是为了制造夫妻共同债务,应属无效合同。因此,在此类案件中,应当区分,哪一份合同是当事人的真实意思表示。而不能以定式的思维进行审查,“阴合同”就一概有效,“阳合同”就一概无效。