李英华
工作简历
律师

教育背景
中国政法大学研究生 北京市盈科律师事务所合伙人律师,有十多年诉讼案件办理经验,办理过数千件诉讼案件,担任多家企业常年法律顾问,担任北京市朝阳区人民法院特邀调解员,专业知识扎实,秉承“做人以诚,做事以信“的执业理念,成功代理了许多诉讼争议案件及非诉调解案件,部分经典案例在多家专业网站上登载。

业务范围
购买二手房屋涉及的七个问题?
已被浏览214次更新日期:2020-12-14来源:
二手房交易一般都要通过中介公司,买卖双方都应当心中介公司的欺上瞒下行为,更要当心中介的诈骗行为。防陷方法:买卖双方一定要面对面进行交易,同时房款不要在中介公司留置,房款确需留置过渡的,可通过银行、公证处等代为管理。


         

        产权状况

        根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外,若房屋仍设定有抵押,房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略,而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来,可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后,在办理产权过户的过程中,发现房屋不能转让,由此可能给买方造成很大的损失。防陷方法:在签订买卖合同前,购房者应到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查,以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。


        房屋类型

        现在二手房市场上的房屋大部分为商品房,但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证,根据有关规定是不能转让的。另外,若求购的是非居住用房,则该房屋的类型必须为商业用房,因为商业用房才可办理营业执照,否则,若购买住宅房,购房人将无法从事预期的用途。防陷方法:在签订买卖合同前,应查看业主是否已取得房屋产权证,并确定其房屋所属类型。

         

         合同签订

         众所周知,房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人是否是产权人及该房屋是否还有其他产权人,财产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由,主张该合同无效,那么,购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任,即由于合同未成立而给其造成的直接损失,且举证责任在于购房人。发生这种情形,对购房人非常不利。防陷方法:根据产权证或其他法律文件确定产权人。若签订合同的并非产权人,购房人应要求其提供产权人出具的书面委托证明。

       

         付款方式

         很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致,对于具体的付款方式却未给予应有的重视,结果在其后履行过程中,常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷,受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。防陷方法:双方签订买卖合同时,应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。

       

         交房约定

         有时,买卖双方疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间,交房时相关费用的结算。若无具体约定,则可能出现逾期交房,却无法追究业主违约责任的被动局面,及相关费用无人结算的尴尬情况。防陷方法:在买卖合同明确约定交房日期,及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用。

 

         税费问题

         出售非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别,在实践中,若由于购买、出售非居住用房应缴税费估算不足,则可能出现大大超出购房人原先预算或严重影响售房人预期收益的情形。防陷方法:签订合同前,双方应先到房屋所在地的房地产交易中心,或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额,做到心中有数。