陪购陪售

发布时间:2017-6-13 15:13:18    浏览量:350次
   (一)律师陪同购买一手房的好处:
    对购房者来说,买房中会遇到的各种专业性问题而感到力不从心,尤其是买预售商品房。在这个过程中,若有位熟悉房地产法律的律师陪同购房,就会大大降低购房者的买房风险。
    首先,律师会综合考虑楼盘的地理位置、价格、配套设施等多方面因素,帮助购房者作出初步分析,确定购房意向。如今,不少市民对买什么样的房子并不清楚,因此看了很多房展、楼盘也没有主意。一个专业的房地产律师将会提出一个专业化的建议,以帮助市民制定一个符合自己情况的购房方案。
    其次,律师的前期调查是安全签订购房合同的重要保障。如律师通过到工商管理部门查阅开发商的工商登记资料,可以知晓其注册资本、法定代表人、资质等级、股东组成等基本情况。或许,许多市民会认为律师的前期调查,只是到一些相关职能部门作文件资料的复印、摘抄,自己也能做。实际上,很多购房者到房地产登记机构却不知道怎么查阅,应查阅、复印哪些材料。即使复印了材料也可能不知如何分析欲购房屋是否已有抵押、查封或者是有重复销售、登记的情况。其实,律师前期调查的真正价值在于及时发现房屋是否有权利限制,律师能将获得的资料结合有关的法律规定及自己的经验,向购房者提出房屋的风险情况及相应对策。
    再次,在签订认购书和购房合同时,律师可帮购房者把好关。开发商拗订金,一直是购房者投诉的热点,如果有位律师在购房者签订认购书时审查相关内容,取得有利证据,就可避免因签订不平等的认购书而订金被拗的风险。预售合同是商品房买卖中最为关键的一环,律师作为专门的法律工作人员,熟悉房地产法律、法规、地方性政策,同时又能运用丰富的实践经验,对合同条款内容做出合理修改,做到有理、有节、有序,最大程度地维护购房者的合法权益。有不少购房者在签订预售合同时,发现落入了开发商的“陷阱”后,才向律师求助。由于这些购房者当初对有关细节未加注意,造成所签的合同对自己不利。此时律师能起的作用就显得不是很大。一份公平的预售合同不仅可保障购房者买到房,而且在合同履行过程中出现了纠纷时,公平的合同也将在最大程度上保护购房者的合法权益。
    可见,从一手房购房者角度来看,请律师陪同购房,可有效避免购房陷阱和纠纷,是购房者理智消费、理智维权的一种表现。从律师角度而言,经济利益固然重要,但最主要的是在提供法律服务的过程中,维护了购房者的合法权益,对房地产市场的规范也起到了一个法律工作者应有的作用。
    (二)律师陪同二手房买卖的好处
    1、立场和出发点:律师从委托人利益出发,将为委托人减少法律风险和实现委托人利益最大化为基本目标。律师从交易一方代理人的立场来处理双方可能产生的争议。
    2、优势和作用:律师拥有法律专业知识和实务经验,特别是在签订、审核合同、谈判交易条件、控制交易风险时,有其他任何职业不可替代的优势。主要提供房产法律的咨询,审核客户在交易过程中所签订的重要法律文件如居间合同、买卖合同、贷款合同、房屋交接书,针对交易程序和合同内容与中介及对方进行谈判,对房屋权属等事项进行调查,同时对中介进行监督,促使中介规范操作。由于律师办理过许多诉讼案件,因此能在签约阶段就对将来发生纠纷的可能性做出预判和预防,以确保委托人利益。
    3、签署居间协议:律师提示委托人一旦支付意向金,则可能承担相应的法律后果,如果意向金转为定金,则委托人不能毁约,否则可能丧失定金,建议其考虑清楚,不能一时冲动。对委托人是买房而言,房屋权属、抵押、租赁情况、户口情况进行调查,同时与中介所提供的信息进行核实。并将居间合同中所确定的付款条件、交房时间、贷款时间与委托人充分沟通,提示委托人这些交易条件一旦在居间合同中确定下来,签订的正式买卖合同也将与此一致。
    4、签署买卖协议:律师审核中介起草的合同条款是否合法、是否规范、是否有歧义,是否将买方的意思表达清楚,对对方义务的约定是否完善,违约责任是否公平、对一方违约是否有有力的违约责任条款、有哪些救济措施,利益最大化如何实现等等。此外,在买方与卖方产生分歧时,律师可以代表委托人谈判。这种谈判往往是通过中介来进行的,如果能说服中介同意委托人的观点,通常会转而去说服另一方,而由于中介是中间人的角色,对方比较容易接受中介提出的意见。
    5、过户:律师核实中介提交的税费清单,对中介进行监督、检查。
    6、交房:律师拟定规范的房屋交接书,对中介进行监督、检查。
    7、交易僵局:当一方提出一项要求而对方不肯接受,而提出要求的一方又不肯让步时,容易出现交易僵局。律师将代表委托人向中介说明所提要求的正当性和合理性,使中介接受自己一方的观点并一起说服对方,如对方仍然拒绝接受,则根据自己的经验提出折衷方案,在确保委托人利益的前提下与对方及中介协商,拟定最后的方案。
    8、纠纷产生:律师首先会评估委托人获得的利益和面临的法律风险以供其决策,对可能产生的诉讼做好准备,采集相关证据,同时与中介及对方谈判,以求解决之策。
    9、诉讼准备:律师此时直接参与诉讼的策划,并准备证据材料,选择诉讼切入的角度。
    当然,绝大多数由律师和中介参与的二手房交易都能顺利完成,产生纠纷解决不了最后去打官司的毕竟是少数。一个合格的房产律师在提前介入二手房买卖程序时,应当为委托人把好三关:合同关、谈判关、诉讼准备关,把交易安全放在首位。
    总的来说,在房产交易中,律师是大海之中的领航员,为委托人确立航向、保障安全,是维护委托人利益必不可少的参谋和助手。