商品房预售合同的效力？

          商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同。商品房预售合同有四个生效要件，登记备案不是它的生效要件，而是它的对抗要件。在实践中，经常会看到这样一个现象，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下仍然进行商品房的预售，在这种情况下如何认定该商品房预售合同的效力呢？

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

       合同的效力又称合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力，即法律以其强制力使合同当事人按其相互之间确立的合同内容履行义务、实现权利的效力。人民法院审理商品房预售合同纠纷案件的首要问题就是要正确认定合同的效力，这是正确作出判决的前提。

       那么一份有效的商品房预售合同要符合下列条件：
      （一）主体合格，当事人应当具备法律规定的缔约资格。
      （二） 意思要表示真实避免出现基于合同被撤销的情况存在。
      （三）不违反法律、行政法规或者社会公共利益。
      （四）合同标的确定、可行。

       为了使合同能够产生当事人预期的法律后果，合同的实质性条款也应当是可行的，至少在合同生效以后可以再订补充合同，或者按照《民法典》第五百一十一条的规定是可以操作的。比如：预售的商品房必须是确定了施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准、平面图或户型图等等。

律师提醒：商品房预售合同作为国家有特殊规定和要求的合同，对其效力的审查要适用特别法——《城市房地产管理法》的相关规定。商品房预售不仅仅是特殊商品——房地产的买卖行为，而且是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发经营企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，出卖人对其并不享有完全意义的所有权。因此，在签订此类合同时，要非常的小心，为了防止造成不必要的损失，最好由专业的律师陪同购房，对合同以及开发商的资质进行审核，防止合同签订后被撤销或无效，而自己的房款，由迟迟不能归还的情况，或全部损失掉的情况发生。