商品房认购书与商品房买卖合同的区别?

 

       商品房认购书与商品房买卖合同,即预约与本约具有下列差别:

       一是订约时间不同,“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同,所承担的民事责任属缔约过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的,双方应承担的义务是合同义务。

       二是预约合同是诺成合同,不受要物约束,强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束,交付是合同履行的重要内容。

       第三,签订预约合同的目的是订立本约,由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由于预约到本约的签订双方当事人应遵循诚实信用原则,将预约确定的原则贯彻到本约的合同条款中。台湾学者黄立认为,“契约有预约与本约之分,两者异其性质及效力,预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务,不得径依预定之本约内容请求履行,又买卖契约,非不得就标的物及价金之范围先为似定,作为将来订立本约之张本,但不能因此买卖本约业已成立。预约系债法上的契约,经由预约负有于较晚时点订定主契约之义务,预约之标的既系主契约之订立,自不能根据预约诉请履行,为主契约标的之义务。契约应以缔结义务行为作标的,如以处分行为为标的时则非契约。预约之目的在于有事实或法律上障碍,暂时无法订定主契约时,事先对当事人加以拘束。又预约系约定将来订立一定契约(本约)之契约。倘将来系依所订立之契约履行而无须另订本约者,纵名为预约,仍非预约。本件两造成订契约,虽名为买卖契约书,但除买卖坪数、价金、缴纳价款、移转登记期限等均经明确约定,非但并无将来订立买卖本约之约定,且均为双方照所订契约履行之约定,自属本约而非预约。”概括而言,“预约的目的在于有事实或法律上障碍,暂时无订定主契约时”,约定将来订立一定合同;预约的目的在于签订本约,而预约合同履诺成性合同而非实践性合同,不受要物约束。
 

 律师提醒:商品房认购书和商品房买卖合同要进行严格的区分,二者承担的法律责任是不同的。

创建时间:2022-05-06 18:43
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李英华律师介绍  

  李英华律师,女,毕业于中国政法大学,民商法学研究生,北京市朝阳区人民法院调解员,北京市北京市盈科律师事务所合伙人律师,房地产资深律师,北京市律师协会优秀女律师。

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