买卖房屋未过户拆迁时谁有权签订拆迁补偿协议？

      我姓陈，7年前购买了李某位于市郊的一套房子，并且与其签订房屋买卖协议。当时我们觉得一手交钱一手交房后事情就已经了结，根本没有办理房产过户手续这一 概念，所以拖了很久都没有办理过户手续。直到3年前，我才得知必须办理过户手续，拿到房产证才算真正享有房屋所有权。于是我赶忙找到李某，要求与之办理相 关的房产过户手续。谁知他和妻子到外地打工去了，只有过年才回家几天，家中仅剩60多岁的老人和一个正在上中学的孩子。无奈，这件事情又耽搁下来。

        2006年由于我们买了新房，妻子就把购买李某的那套房租给刘女士。有一天，我们接到刘女士的电话，她说我们租给她的那套房子要拆迁，要我们退还她预付的 部分租金。这时我才想到应赶快把房产证办下来。第二天，我就找到李某家要求办理房产过户手续，李某听到拆迁的消息也赶回来，欲收回房屋并愿意返还我的房款 及利息。他认为，只要没办理过户手续，他还是房产证上房屋所有人，我们所签的房屋买卖协议无效。我听后非常气愤，多次与其交涉，均没有结果。直到前天我们 过去后才知道李某已经到拆迁办签字，因拆迁办的人说只有持有房产证才有房屋所有权，我没有签订协议的权利。

        请问：拆迁办的说法是对的吗?我应该怎样维护自己的权益？

律师解答：  陈先生，您遇到的“未过户拆迁补偿协议由谁来签”这个问题实际上涉及以下两方面的法律问题：

        第一，您与李某签订的房屋买卖协议是否有效。对于这个问题，可以明确地回答您，您与李某签订的房屋买卖协议是有效的。最高人民法院所发(1993)37号 《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共 利益和他人利益，就应维护合同的效力。”如您所述，你们双方自愿买卖房屋，并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理房屋达7年之久，又没有其他违法 行为，只是买卖手续不完善，应认为买卖关系有效，你们只需补办房屋过户手续。因此，李某所持的观点在法律上是站不住脚的，根据诚信原则以及《合同法》第8 条的规定，您有权要求李某补办房产过户手续。

        第二，谁有权签订拆迁协议的问题。拆迁办同李某签订拆迁协议无可厚非，因为李某持有房产证。但是您还可以采取补救措施，可以持房屋买卖协议到拆迁办，说明 具体的理由。根据《城市房屋拆迁管理条例》第29条的规定，拆迁办应当会将此房屋作为产权有争议的房屋处理，暂不对任何一方做安置。然后提出一个安置方案 报市拆迁办，会同市拆迁办对房屋有关情况请公证处进行证据保全，等产权明确后再做安置。 
       症结所在  ，本问题的症结在于咨询者对未过户拆迁补偿协议由谁来签这一问题不清楚。 

 律师提醒与注意事项：     

       之所以产生这样的纠纷，是由于您对办理房产过户法律程序的重要性认识不足所造成的。您对房产完整地享有所有权的条件之一就是拥有产权证明。对于这种情况， 您可以到法院起诉，要求李某履行买房协议的义务——协助办理过户手续。您还可以向法院提出申请，要求拆迁办发出对此房暂停安置的通知。

      还有一点必须提醒您的是，对这件事情的处理一定要快，而且要随时关注拆迁办的动向，如果拖到安置工作结束，房屋拆迁完毕，产权证被注销的时候再要求自己的权益，那就非常困难了。