如何认定和处理二手房买卖活动中买方“跳单”行为？

        本案与最高人民法院第1号指导案例是否“类似”？
　   【要点提示】　　 房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定，虽属于格式条款，但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不违反《合同法》第40条的规定，该约定有效。居间合同委托人（即房屋买受人）对“跳单”行为没有正当抗辩理由，应依照约定，承担违约责任，赔偿居间人的损失，但考虑到居间人仅提供房源信息，未实际操作购房协议等情形，中介费可酌情少收。
　　诉讼争点比对，是判断指导案例与待决案件“类似”与否的核心内容和关键环节。本案诉讼争点属于约定条款的效力问题。第1号指导案例的诉讼争点属于是否构成违约问题。因诉讼争点不同，法院审判的问题和判决理由均不相同，故本案与第1号指导案例不相“类似”。第1号指导案例不构成本案的“参照”性案例。

　   【案例索引】　　 一审：江苏省无锡市南长区人民法院（2011）南民初字第11号（2011年7月25日）

　　【案情】　　 原告：无锡恒茂时代不动产经纪有限公司　                                被告：张某欣　　 被告：顾某荣
　　 张某欣与顾某荣系夫妻。2010年8月，张某欣、顾某荣通过无锡恒茂时代不动产经纪有限公司（以下简称恒茂公司）获得前宋巷180号702室的房源信息。后张某欣、顾某荣在恒茂公司工作人员的陪同下查看了前宋巷180号702室房屋及其他房源，张某欣作为甲方在恒茂公司提供的《看房确认单》上签字确认，落款日期为2010年8月25日，在《看房确认单》中明确：自本确认书签字三个月内，甲方承诺不得与乙方所介绍之房屋产生除乙方为中介方之外的其他任何形式的成交（包括私下与房主成交或通过其他中介公司成交等），或将房屋信息告知他人成交。如有违反，则甲方必须支付该房屋信息服务费的双倍给乙方作为违约补偿金；房屋买卖服务费收取标准为成交价的2%。2010年9月3日，张某欣、顾某荣与前宋巷180号702室原产权人陈大陆、谈群伟签订《房屋转让协议》，约定房屋成交价160万元，并通过无锡市房屋置换中心有限公司办理了产权过户手续，双方各交纳了代理费人民币250元。2010年9月30日，顾某荣、张某欣与陈大陆、谈群伟签订《存量房买卖合同》，约定房屋成交价812900元。恒茂公司获知张某欣、顾某荣已购买前宋巷180号702室房屋的事实后，于2010年12月起诉，要求张某欣、顾某荣按照服务费的双倍标准支付违约金人民币32516元。审理中，恒茂公司根据张某欣、顾某荣提供的《房屋转让协议》，变更诉讼请求，要求张某欣、顾某荣支付中介费人民币32000元。张某欣、顾某荣则认为恒茂公司的诉讼请求没有依据，可以酌情支付恒茂公司劳务费人民币500元。审理中，双方当事人对于原房屋产权人陈大陆、谈群伟不承担中介费的表示均予以认可。双方当事人对于《看房确认单》中服务费即为中介费均无异议。
　　 原告恒茂公司诉称：张某欣、顾某荣需要购买二手房，恒茂公司为其提供了无锡市前宋巷180号702室的房源，2010年8月25日，张某欣签下《看房确认单》，后张某欣、顾某荣以该房不合意为由，告知恒茂公司不能成交，但张某欣、顾某荣于2010年9月30日与前宋巷180号702室的原产权人以人民币81.29万元的价格达成房屋转让协议，逃避了应当向恒茂公司支付的服务费，现要求张某欣、顾某荣按照服务费的双倍支付违约金人民币32516元。
　　被告张某欣、顾某荣辩称：双方是于2010年8月26日去前宋巷180号702室看房的，但张某欣、顾某荣在8月25日就签下了《看房确认单》，恒茂公司事后也未将《看房确认单》交给张某欣、顾某荣。《看房确认单》中提到信息服务费和服务费，但对信息服务费的收费标准没有约定，也没有提请张某欣、顾某荣注意相应的条款，恒茂公司诉讼请求没有法律依据，要求驳回恒茂公司的诉讼请求。

　  【审判】　　  江苏省无锡市南长区人民法院经审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张某欣、顾某荣根据恒茂公司提供的关于前宋巷180号702室房屋的房源信息与原产权人签订房屋转让协议，恒茂公司与张某欣、顾某荣之间已形成居间合同关系，张某欣、顾某荣应向恒茂公司支付相应的报酬。张某欣、顾某荣认为《看房确认单》并未一式二份交给张某欣，恒茂公司也未提请张某欣、顾某荣注意相应的条款等理由不能免除张某欣、顾某荣支付报酬的义务。根据《看房确认单》的约定，服务费的收取标准为房屋成交价的2%,符合法律规定，但服务费应向交易双方收取，因双方当事人对于原产权人不承担中介费的表示无异议，可视为恒茂公司放弃了要求原产权人承担中介费的请求。考虑到恒茂公司仅提供信息，未实际操作张某欣、顾某荣的购房协议等，中介费可酌情少收。
　    据此，江苏省无锡市南长区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，于2011年7月25日作出判决：
　　 张某欣、顾某荣于判决发生法律效力后十日内支付无锡恒茂时代不动产经纪有限公司人民币15500元。
　　 一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，判决已经发生法律效力。

　   【评析】　　 本案是一起典型的居间合同纠纷案。在现实生活中，委托人利用居间人提供的信息私下与他人订立合同的行为较为普遍，这种行为在行业内称为“跳单”。本案的主要争议有以下几点：
　　一、原被告双方是否形成居间合同法律关系
　　根据《合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，恒茂公司带领张某欣、顾某荣实地考察前宋巷180号702室，即提供了房源信息，原被告双方对于《看房确认单》上张某欣的签字没有异议，该《看房确认单》可以视为一份居间合同。因此，张某欣、顾某荣与恒茂公司之间已形成居间合同法律关系。
　　二、原被告签订的《看房确认单》是否属于格式合同及其效力
　　房地产中介公司为了维护其权益，通常在居间合同中规定：委托人除了与该中介机构交易外，在一定期限内不得以其他形式与该房产发生交易，否则需承担违约责任。而委托人往往以此规定为格式条款，对其不产生效力为由进行抗辩。从形式上看，此类规定是房产中介机构为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。只要此类条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，就不属于《合同法》第40条合同格式条款无效的情形，对合同当事人而言就具有法律约束力。
　　就本案来看，《看房确认单》约定“自本确认书签字三个月内，甲方承诺不得与乙方所介绍之房屋产生除乙方为中介方之外的其他任何形式的成交（包括私下与房主成交或通过其他中介公司成交等），或将房屋信息告知他人成交。如有违反，则甲方必须支付该房屋信息服务费的双倍给乙方作为违约补偿金；房屋买卖服务费收取标准为成交价的2%”，该条款旨在保护中介公司作为居间人依法应享有的权益，防止当事人利用已经获得的服务进行私下交易的背信行为。其虽是格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于《合同法》第40条合同格式条款无效的情形。进一步而言，在居间合同的履行过程中，恒茂公司也的确提供了房源信息，因而对张某欣、顾某荣之后的交易行为做出一定范围的限制，也符合民法的公平原则，所以该条款对张某欣、顾某荣具有法律约束力。
　　三、被告是否构成违约，如果构成，那么其应承担的中介费数额是多少
　　居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付相应的报酬。本案中，张某欣、顾某荣根据恒茂公司提供的房源信息私下与原产权人签订房屋转让协议，违反了居间合同中关于“不得与乙方所介绍之房屋产生除乙方为中介方之外的其他任何形式的成交”的约定，属于违约行为，应向恒茂公司支付相应的中介费。张某欣、顾某荣认为《看房确认单》并未一式二份交给张某欣，恒茂公司也未提请张某欣、顾某荣注意相应的条款等理由不能免除张某欣、顾某荣支付报酬的义务。《看房确认单》约定服务费的收取标准为房屋成交价的2%，符合法律规定，但服务费应向交易双方收取，因双方当事人对于原产权人不承担中介费的表示无异议，可视为恒茂公司放弃了要求原产权人承担中介费的请求。考虑到恒茂公司仅提供信息，并未实际操作张某欣、顾某荣的购房协议等情形，中介费可酌情少收。最终法院判令张某欣、顾某荣支付恒茂公司中介费人民币15500元，是比较合理的。
　　综上，法院通过判决承担违约责任来宣示“跳单”行为的违法性，有利于引导交易主体在经济交往中遵守诚实信用原则，维护交易的稳定性和安全性。

　  【编后补评】　　 本案与最高人民法院第1号指导案例即“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”（最高人民法院审判委员会讨论通过、2011年12月20日发布）虽同属房屋买卖居间合同“跳单”违约纠纷，但二者解决的诉讼争点并不相同，单纯从技术上判断，也不属于《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第7条要求的“类似”案件。
　　 就当事人诉辩情况看，本案的诉讼争点是：“居间人未将其与委托人签订的《看房确认单》格式文本交给委托人，也没有提请委托人注意相应的条款，是否属于《合同法》第40条合同格式条款无效的情形?”
　　第1号指导案例的诉讼争点是：“在卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售后，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，并与其他中介公司订立房屋买卖合同的行为，是否违反其与本案原告中介公司签订的《房地产求购确认书》第2.4条的约定?”
　　本案的诉讼争点属于约定条款效力问题；第1号指导案例的诉讼争点属于是否构成违约问题。由于争点不同，法院审判的对象及裁判理由均不相同。由此可见，诉讼争点比对，是判断指导案例与待决案件“类似”与否的核心内容和关键环节。
　　第1号指导案例确认的裁判要点是：“房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。”本案属于指导案例裁判要点所确认的前提条件那类情形，与指导案例指明的参照要点不属于“同类”问题。
　　需要指出的是，本案判决中有关“中介费”的认定与《看房确认单》关于“房屋信息服务费”、“房屋买卖服务费”的约定究竟是什么关系？与《合同法》第426条关于“平均负担居间人的报酬”的规定又是什么关系？本案判决没有直接回应居间合同委托人的主张，即《看房确认单》没有约定“信息服务费”的收费标准问题，而是用《合同法》第426条规定来限制《看房确认单》关于‘房屋服务费’的约定，以确定违约损害赔偿数额，即所谓的“中介费”。这个诉讼和审判思路，应建立在当事人有关这些问题的诉辩主张与理据基础之上，诉讼争点有待进一步明确，裁判推理和说理还有深入、细化的余地。