商品房认购合同违约时定金返还案

       [案情简介]       2007年初，A市居民王某，女儿3岁。购房时看到某楼盘彩色效果图及沙盘上标明，该楼盘配备有主题公园、游泳池、幼儿园等附属设施。故王某与房产公司签订了《XXX商品房认购协议书》，并交付了定金2万元。在签订正式《商品房买卖合同》时，王某要求在格式合同中将配套设施的交付时间写入合同，被房产公司拒绝，多次协商未果，导致双方未能签订《商品房买卖合同》。王某要求退还2万元定金，房产公司予以拒绝，遂引发纠纷，王某向法院提起诉讼，要求房产公司双倍返还定金。
 
        [律师分析]        此案，王某与房产公司签订的《XXX商品房认购协议书》属于预约合同。预约是与本约相对应的概念，关于预约的定义，目前我国立法上没有明确的规定。理论通说认为，预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，而将来订立的契约则为本约。
        最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，王某与房产公司未能签订商品房买卖合同，既不存在情势变更，也不存在不可抗力，故显然应当适用定金罚则而不适用上述“返还原定金”规定。
       《合同法》第115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
  　   按照定金罚则，若王某违约则无权要求返还定金。反之，则可获得双倍定金。此时问题的焦点已成为王某是否有权要求将其看到的售楼彩色效果图及沙盘上标明的主题公园、游泳池、幼儿园等附属设施写入合同。根据《解释》第三条的规定，如果房产公司的销售广告和宣传资料所做的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的定立和房屋价格的确定有重大影响的，应该确定为将要约。王某看到的幼儿园等附属设施显然属于具体确定，且对王某决定是否购买该商品房产生了重大影响，应当确定为要求。故王某有权要求房产公司写入合同，房产公司断然拒绝的行为则属于违约行为，应当适用定金罚则。
 
         [审理结果] 　  法院开庭审理后，支持本所律师观点，认定该房产公司违约。判决房产公司双倍返还王某定金共计4万元。
 
          [律师建议]       1、认购协议的定金约束的是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会，并不是约束一个购房合同签订的结果。在现实生活中有很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，因此就违心的与开发商签订了对自己很不利的购房合同，其实这种认识是错误的。在此，提醒各位购房者，只要你在约定的时间去和开发商谈合同了，你就履行了你在认购合同中的合同义务，千万不能随便签订购房合同，这样会为自己今后的合法权益埋下隐患。     2、现实中也经常会有开发商会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实的情况，据此来不予退还定金。对于这个问题，提醒各位购房者，一定要有证据意识，去谈购房时可以请两个以上证人去，或请公正人员一起去等等，因为一旦发生诉讼，购房者要求退还定金的请求得到支持的前提就是首先得举证证实自己没有违约，也就是在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同。